Conférence annuelle LPI : un bilan 2021 en demi-teinte pour une année particulière

 

Grâce à un traitement du panel de données le plus exhaustif du marché, le baromètre LPI-SeLoger fournit chaque mois les indicateurs de transaction immobilière (prix, volume, marge de négociation sur les ventes, ancien et neuf) les plus précis du secteur. «Contrairement à tous les autres indicateurs qui se basent sur les actes notariaux qui ont entre 4 et 6 mois, nous sommes en mesure, grâce à nos partenaires et à nos 6 310 points de collecte au sein de villes de plus de 50 000 habitants, de fournir une analyse fine du marché quasiment en temps réel », met en avant Jean-François Morineau, président de LPI. En 2021, la base LPI couvre ainsi 650 000 transactions – dont 56 % du marché du neuf et 61 % du marché de l’ancien – soit 60 % du marché immobilier.

Une année 2021 freinée dans sa lancée

« Si elle avait très bien commencé dans la continuité de 2020, la mise en place du Haut conseil de stabilité financière imposant un endettement maximum de 35 % a freiné certains projets à partir de septembre aux deux bouts de la chaîne, que ce soit pour les primo-accédants ou pour les acquéreurs d’une résidence secondaire ou un investissement locatif », observe Jean-François Morineau. Néanmoins, grâce à des conditions financières exceptionnelles, des taux extrêmement bas et des durées de crédits longues, le marché immobilier se clôture cette année sur une note positive.

Le nombre de transactions a ainsi augmenté de + 6,2 % en 2021, grâce à un premier semestre exceptionnel qui a enregistré une progression de 21 % d’activité, par rapport à une année 2020 particulièrement affectée par la crise sanitaire.

Des hausses de prix variables en fonction des marchés

Côté prix, il faut distinguer le marché du neuf et de l’ancien. Dans le neuf, le prix du mètre carré a progressé de l’ordre de 1,4 % sur l’année, ce qui représente un ralentissement par rapport à 2020 qui affichait alors + 4 %. « En parallèle, il est important de noter que le prix du lot, c’est-à-dire le bien lui-même non corrigé de la surface, a progressé quant à lui de près de 4 %, et pour les seuls accédants à la propriété de plus de 5 % », explique Michel Mouillart, Professeur d’Economie et porte-parole de l’association LPI. Les raisons d’un tel écart ? « La demande ne s’est pas positionnée géographiquement en 2021 comme par le passé, et les biens qui ont été acquis sont désormais plus spacieux. La surface moyenne s’est donc élevée mais le prix moyen au m2 a moins progressé. » Comme la demande a été contrainte sur un grand nombre de territoires, elle s’est déplacée ailleurs là où l’offre existe encore et là où les prix sont plus bas.

Dans l’ancien, les prix des appartements ont encore progressé rapidement en 2021, avec une augmentation de 10,2 % dans 26 % des villes de plus de 50 000 habitants. La pénurie des biens disponibles et les transformations du marché ont alimenté cette augmentation durant toute l’année. En revanche, les prix des maisons ont reculé, durant le 1er semestre essentiellement (déplacement de la demande et resserrement de l’accès au crédit). Alors qu’à partir de l’été, ils se sont redressés, pour finir l’année en augmentation de 2,8 % sur 3 mois. Au total, les prix au m² n’ont augmenté que de 0,8 % en 2021, contre + 4,5 % en 2020.

De fortes disparités régionales

Alors que des villes comme Angers, Tours, ou Brest affichent des augmentations de 13 à 17 % sur une année, Paris enregistre, quant à elle, une augmentation de ses prix de seulement 8,5 %. « Mais pour être dans le vrai, il faut tenir de compte de l’amplitude de variation entre 2020 et 2021 qui a été 3 fois plus importante dans la capitale que celle que l’on retrouve sur des villes comme Angers ou Brest », nuance Michel Mouillart. Ainsi, le rythme de progression des prix est plus rapide là où les prix sont les plus bas car la demande a pu réaliser ses projets en dépassant les contraintes d’apports personnels qui sont imposés. L’amplitude des prix au m² est très prononcée, entre la région la moins chère (le Limousin) et celle où les prix sont les plus élevés (l’Ile de France) : de 1 à 4,2 dans l’ancien et de 1 à 2,3 dans le neuf.

A noter que des villes comme Bordeaux, Lyon ou Montreuil, ont connu un net ralentissement de la hausse des prix depuis le début de l’été dernier

Dans 11 % des villes de plus de 50 000 habitants, les prix des appartements anciens ont reculé. Dans la moitié des villes concernées, la baisse n’a été que modérée, de moins de 2 % sur un an. Mais dans un tiers des villes, le recul a été significatif, au moins 4 % sur un an.

Les perspectives pour 2022

« Lorsque l’on regarde l’évolution des prix du côté de l’ancien, on peut s’attendre à un ralentissement des prix des appartements avec un niveau situé entre 4 et 5 % au lieu des 6 % actuels », annonce Michel Mouillart. En revanche, il y aura une augmentation plus marquée des prix au niveau des maisons et qui fera suite à la remontée enregistrée lors du second semestre 2021. « Sur le marché de l’ancien au global, nous allons donc avoir un rebond de la courbe des prix au m2 », ajoute-t-il.

En 2022, la hausse des prix des logements neufs devrait également se renforcer, en raison de la pénurie de biens disponibles constatée sur la plupart des territoires. Les ajustements constatés en 2021 cédant la place à un rebond de faible ampleur, de + 2 à 3 %.

Avec la persistance des difficultés d’accès au crédit rencontrées par une partie de la demande, l’activité du marché de l’ancien devrait se stabiliser en 2022. « L’année à venir devrait être une bonne année pour l’activité, même si elle ne sera pas comparable à celle de 2019 puisque nous sommes toujours en retrait de l’ordre de 8 à 10 %, mais nous serons encore sur une année très forte par rapport à ce que nous avons pu connaître depuis les années 2010 », conclut le porte-parole de l’association LPI.

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