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« Quand le DPE se fait collectif », Caroline THEUIL.

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Pour parvenir à la baisse de la consommation énergétique des immeubles en copropriété de nombreux dispositifs de diagnostic et d’audit sont disponibles. Mais qu’en est il du DPE collectif ? Caroline Theuil fait le point.

photo : dpe collectif

Dans mon dernier article, « Les passoires énergétiques, prochain enjeu des immeubles en copropriété« , je dressais un panorama des outils destinés à servir l’amélioration des performances énergétiques des immeubles collectifs : audit énergétique, plan pluriannuel de travaux (PPT), contrat de performance énergétique (CPE), diagnostic technique global (DTG) et… diagnostic de performance énergétique collectif  (DPE collectif). En raison notamment de l’actualité, je souhaitais toutefois réserver une place particulière au traitement du DPE collectif. En effet, si le DPE est un des sujets phare de 2021, qu’en est-il du DPE collectif ?

Assimilable au DPE individuel, de telle sorte qu’il peut être indifféremment utilisé en tant qu’annexe obligatoire à joindre aux procédures de ventes et de locations, le DPE collectif s’en diffère cependant par son champ d’application, puisqu’il ne s’applique qu’aux immeubles collectifs. Contrairement à certaines idées reçues, le DPE collectif porte sur l’ensemble d’un bâtiment et non sur ses seules parties communes. Toutefois lorsqu’un propriétaire a effectué des travaux dans ses parties privatives, le DPE individuel reste préconisé.

D’un point de vue réglementaire, le nouvel article L.126-31 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) impose de réaliser un DPE pour les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement. En revanche, les copropriétés de cinquante lots ou plus, équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, en sont exemptés dès lors qu’elles font l’objet d’un audit énergétique.

Une obligation à horizon 2024

Reste que ces différentes obligations évoluent. Le DPE collectif sera ainsi progressivement obligatoire à compter du 1er janvier 2024 pour les habitations dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2013. Il devra ensuite être renouvelé tous les 10 ans, sauf pour les immeubles classés en A, B et C, dès lors que le DPE a été réalisé après le 1er juillet 2021. En application de l’article 158 de la loi du 22 août 2021, cette obligation sera égrainée  dans le temps en fonction de la taille des copropriétés :

  • 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
  • 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots,
  • et du 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Mais alors comment doit-on s’y prendre ?

Procédure pour faire établir un DPE et ses suites

En pratique, pour faire établir un DPE collectif, il est nécessaire de suivre une procédure en différentes étapes s’étallant sur plusieurs assemblées générales (ordinaires ou extraordinaires).

1) La première étape en la matière, est d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale (AG) des copropriétaires, la décision de réaliser le diagnostic de performance énergétique (majorité de l’article 24). Afin de gagner en temps, il est alors préconisé, lors de cette première AG, de présenter différents devis, afin que l’entreprise vouée à réaliser le DPE soit immédiatement choisie.

Rappelons par ailleurs, que l’article R.126-20 du CCH vient dispenser les syndicats de copropriétaires ayant déjà fait réaliser un DPE toujours en cours de validité, et conforme aux nouvelles exigences. Dans le cas contraire, celui-ci est complété en vue de le rendre conforme.

2) Une fois le DPE réalisé, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’AG suivante, la présentation de ce diagnostic. Ce document, qui comporte des explications détaillées, mentionne également les hypothèses de travail et les éventuelles approximations auxquelles il a donné lieu.

Lorsque des travaux s’avèrent nécessaires, le syndic va alors appliquer les dispositions des articles R173-9 du CCH et 24-4 de la loi de 65, et notamment demander aux copropriétaires de se prononcer sur le principe de l’établissement d’un PPT ou d’un CPE (majorité de l’article 24).

3) Ce n’est que lors d’une nouvelle l’AG, que le syndic devra présenter une mise en concurrence pour la réalisation des travaux à entreprendre. Les copropriétaires devront ici se prononcer, dans un premier vote, sur l’adoption du PPT ou du CPE (majorité de l’article 24) et, dans un second vote, sur la réalisation des travaux contenus dans le document (majorité de l’article 25).

On l’aura compris, la procédure demande a minima trois AG différentes. Autant dire, qu’il vaut mieux ne pas attendre le dernier moment pour se conformer aux obligations réglementaires

 

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Caroline THEUIL

Caroline Theuil
Juriste, expert en évaluation et formateur immobilier

Titulaire d'un double master en droit, Caroline THEUIL est avant tout spécialiste des contrats immobiliers : elle dispose d'une expertise de près de 10 ans en la matière notamment auprès des personnes publiques. Elle exerce par ailleurs des missions d'évaluation immobilière avec la particularité d'avoir une pratique, et donc une approche, à la fois fiscale et privée de l'expertise. Éprouvée par la dureté des contentieux, elle s'est instinctivement orientée vers l'apaisement des relations humaines. Médiatrice, elle participe ainsi activement à la prévention des différends et à la résolution amiable des situations conflictuelles. Forte de cette richesse professionnelle, elle est chargée d'enseignement auprès de l'université d'Orléans, et forme, partout en France, des professionnels de tous horizons.

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