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« Notification SRU et procuration du tiers », Aurore Gadrat Experte en droit immobilier – SVP

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La Cour de cassation a rappelé que la réception d’une notification SRU par un tiers implique procuration pour l’efficacité de l’acte.

photo : Clerk in suit and tie at workplace packing envelope unpacking envelope with important documentation

Le formalisme imposé pour la notification dite SRU est stricte et entraîne de lourdes conséquences sur l’efficacité de l’acte.  La notification du compromis faisant courir le délai de rétractation (dit SRU) au profit de l’acquéreur doit impérativement être réceptionnée par  l’acquéreur lui-même ou un tiers ayant obtenu une procuration à cet effet, en bonne et due forme.

Le contexte

Un compromis est signé. Le notaire procède à la notification de l’acte aux deux acquéreurs domiciliés à la même adresse afin de leur  permettre d’exercer leur faculté de rétractation. Un tiers se présentant, vraisemblablement, comme mandataire des acquéreurs a réceptionné les recommandés. Deux mois plus tard, les acquéreurs notifient leur renonciation à l’achat.

La jurisprudence

Un litige intervient entre les parties. La cour d’appel, saisie de l’affaire, juge les notifications régulières et par conséquent considère que la  rétractation des acquéreurs intervenue 2 mois plus tard n’est pas valable car postérieure au terme du délai de rétractation. Selon la cour  d’appel, il n’y a pas lieu d’opérer une distinction ne figurant pas dans la loi. Elle apporte deux précisions :

  • D’une part, la remise des notifications à un tiers semble indiquer qu’il s’est présenté comme mandataire au moins apparent.
  • D’autre part, le choix du facteur de déposer un avis de passage n’aurait pas offert plus de garantie relative à l’information du destinataire,  que s’il avait été reçu directement par l’un des acquéreurs.

La cour d’appel rejette la demande des acquéreurs en restitution du dépôt de garantie. Elle considère que la réglementation n’enjoint pas à  l’expéditeur de s’assurer de l’identité du signataire de l’avis de réception et que par conséquent, il appartiendrait aux acquéreurs de  s’assurer de la bonne réception des lettres de notification et de donner procuration à des tiers, si nécessaire, pour les recevoir.

Un pourvoi en cassation est formé. La Haute juridiction censure le raisonnement de la cour d’appel et ce, conformément à sa  jurisprudence antérieure. Elle rappelle qu’en application de l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation, la notification  d’une promesse de vente n’est régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d’un pouvoir à cet effet.  Elle casse donc la décision de la cour d’appel.

Et pour votre agence ?

Il est nécessaire d’adresser personnellement à chaque acquéreur cette notification. Celle-ci sera aussi valable si elle est faite par un seul  courrier transmis aux noms des différents acquéreurs résidant à la même adresse, à condition que l’avis de réception de cette lettre unique  soit signé par la totalité des acquéreurs. Cependant, si un seul acquéreur signe l’avis de réception, les autres acquéreurs ne seront  pas considérés comme ayant bénéficié du délai de rétractation. Il est donc nécessaire de prévoir en amont l’organisation de la notification  SRU afin de prendre en compte les impératifs des acquéreurs et prévoir une procuration écrite permettant à l’un d’entre eux ou à un tiers  de recevoir cette notification en leur  nom et pour leur compte.

Attention toutefois, la procuration établie pour la signature de l’avant-contrat ne vaut pas tacitement procuration pour la mise en œuvre  de la faculté de rétractation, il est nécessaire de la prévoir expressément. Arrêt de la Cour de cassation du 30 septembre 2021 n°20-18.303.

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Aurore Gadrat

Interlocutrice privilégiée des professionnels de l’immobilier, elle répond à toutes leurs questions juridiques au travers de la hotline de la société SVP et réalise des contenus pour des publications spécialisées.
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Vos réactions
  • Par Daniel Iribarren, il y a 12 mois

    L’artcle L271-1 du CCH dit : « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain DE LA PREMIÈRE PRÉSENTATION DE LA LETTRE LUI NOTIFIANT L’ACTE. »

    Une fois de plus, la poste ne fait pas son travail en remettant les courriers à n’importe qui, l’acquéreur-voyou s’engouffre dans cette présumée faille, et les juges prennent son parti au mépris du texte qui, pour une fois sans ambiguïté, n’impose qu’une présentation et à aucun moment une remise.

    C’EST UNE HONTE !

    Il me tarde de prendre ma retraite pour ne plus devoir passer plus de temps à me prémunir contre de telles manœuvres qu’à faire mon travail correctement.

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