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« Faute de l’acquéreur et paiement des honoraires », Maître Gabriel NEU-JANICKI

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En cas de non respect par l’acquéreur de la condition suspensive de financement, l’agent immobilier peut obtenir une indemnisation pour perte de chance de percevoir ses honoraires.

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En l’espèce, une promesse de vente d’un corps de ferme comportait une condition suspensive d’obtention d’un prêt de 330 000 euros par les acquéreurs. La défaillance de la condition est imputable aux acquéreurs qui n’ont pas formé de demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse. En effet, les deux refus de prêt mentionnent une demande de prêt formée par une SCI en cours de formation.

Les acquéreurs ne démontrent pas avoir personnellement sollicité le prêt nécessaire lorsqu’il est apparu que la SCI ne serait finalement pas créée. Ils ne démontrent pas davantage que le prêt ne leur aurait pas été accordé s’ils avaient demandé le prêt à titre personnel.

Il convient par conséquent d’appliquer la clause pénale.

La preuve n’étant pas apportée que la pénalité serait manifestement excessive, les acquéreurs sont débiteurs de 27 750 euros à ce titre.

C’est à juste titre que l’agent immobilier mandaté par les vendeurs invoque une faute délictuelle des acquéreurs à raison du manquement fautif de ceux-ci dans l’exécution du compromis.

En effet, la faute des acheteurs, qui a conduit à la non-réitération de la vente, a nécessairement causé un préjudice à l’agent immobilier, puisque celui-ci n’a pu percevoir de commission.

Le préjudice de l’agent immobilier s’analyse en une perte de chance de percevoir ladite commission si la condition suspensive d’obtention du prêt n’avait pas défailli.

Compte tenu du droit de préemption rappelé dans le compromis de vente et les conditions suspensives stipulées, autres que celle relative à l’obtention du prêt, la probabilité que la vente aurait été signée si les acheteurs avaient obtenu leur prêt peut être évaluée à 85 %.

Les dommages et intérêts sont donc fixés à 6375 euros.

Cour d’appel, Reims, Chambre civile, 1re section, 18 Janvier 2022 n°20/01675

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Gabriel Neu-Janicki

Maître Gabriel NEU-JANICKI, est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet NEU-JANICKI. Son cabinet est dédié aux professionnels de l’immobilier (mandat, vente, baux commerciaux, baux d’habitation, copropriété). Ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux », il est l’auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels..

Il est également Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Cabinet Neu-Janicki
35 avenue d'Eylau
75116 PARIS
Tel: 01 47 83 90 90

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Vos réactions

  • Par pastour, il y a 4 mois

    Bonjour Maître,

    dans le cas présent, les honoraires étaient-ils charge vendeur ou acquéreur ?

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