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« Faute de l’acquéreur et paiement des honoraires », Maître Gabriel NEU-JANICKI

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En cas de non respect par l’acquéreur de la condition suspensive de financement, l’agent immobilier peut obtenir une indemnisation pour perte de chance de percevoir ses honoraires.

photo : lawyer insurance broker consulting giving legal advice to couple

En l’espèce, une promesse de vente d’un corps de ferme comportait une condition suspensive d’obtention d’un prêt de 330 000 euros par les acquéreurs. La défaillance de la condition est imputable aux acquéreurs qui n’ont pas formé de demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse. En effet, les deux refus de prêt mentionnent une demande de prêt formée par une SCI en cours de formation.

Les acquéreurs ne démontrent pas avoir personnellement sollicité le prêt nécessaire lorsqu’il est apparu que la SCI ne serait finalement pas créée. Ils ne démontrent pas davantage que le prêt ne leur aurait pas été accordé s’ils avaient demandé le prêt à titre personnel.

Il convient par conséquent d’appliquer la clause pénale.

La preuve n’étant pas apportée que la pénalité serait manifestement excessive, les acquéreurs sont débiteurs de 27 750 euros à ce titre.

C’est à juste titre que l’agent immobilier mandaté par les vendeurs invoque une faute délictuelle des acquéreurs à raison du manquement fautif de ceux-ci dans l’exécution du compromis.

En effet, la faute des acheteurs, qui a conduit à la non-réitération de la vente, a nécessairement causé un préjudice à l’agent immobilier, puisque celui-ci n’a pu percevoir de commission.

Le préjudice de l’agent immobilier s’analyse en une perte de chance de percevoir ladite commission si la condition suspensive d’obtention du prêt n’avait pas défailli.

Compte tenu du droit de préemption rappelé dans le compromis de vente et les conditions suspensives stipulées, autres que celle relative à l’obtention du prêt, la probabilité que la vente aurait été signée si les acheteurs avaient obtenu leur prêt peut être évaluée à 85 %.

Les dommages et intérêts sont donc fixés à 6375 euros.

Cour d’appel, Reims, Chambre civile, 1re section, 18 Janvier 2022 n°20/01675

Gabriel Neu-Janicki

Maître Gabriel NEU-JANICKI, est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet NEU-JANICKI. Son cabinet est dédié aux professionnels de l’immobilier (mandat, vente, baux commerciaux, baux d’habitation, copropriété). Ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux », il est l’auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels..

Il est également Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Cabinet Neu-Janicki
35 avenue d'Eylau
75116 PARIS
Tel: 01 47 83 90 90

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Vos réactions
  • Par DELLOYE, il y a 2 années

    Intéressant, mais je souhaiterais savoir s’il s’agissait il d’une promesse unilatérale de vente ou promesse synallagmatique ?
    Vous parlez de compromis, j’en déduis plutôt une promesse synallagmatique.
    Avec tous mes remerciements.

  • Par Simpson, il y a 2 années

    Bonjour,
    je crois comprendre que les honoraires d’agence prévus dans cette vente étaient de 27.750 € (ce n’est pas clairement indiqué dans l’article). Par ailleurs il est indiqué que la probabilité d’aboutissement de la vente est évaluée à 85%, toutes conditions prises en compte. Enfin vous précisez que les dommages et intérêt attribués sont de 6.375 €. Soit 85% de 7.500 € et non 85% de 27.750 €. Quelque chose m’échappe. Pouvez-vous préciser comment on passe de 27.750 € à 6.375 € soit une correction à la baisse de 77% et non de 15% ?
    Veuillez excuser mon ignorance ou ma naïveté en matière d’indemnité. Cordialement

  • Par Claudine BEDESTROFFER RSAC 327099016 00039 DIJON, il y a 2 années

    Mandataire en immobilier pour le groupe SAFTI, je suis confrontée actuellement à 2 cas de vente qui n’ont pas été signées, par la faute des 2 Acquéreurs, de ces dits Biens
    Premier cas : SIGNATURE D’UN ACTE NOTARIE prevu le 30/12/2021 pour Promesse de vente signée le 15/10/2021 ; pas d’attestation de prêt fourni notaire..plus de nouvelle, ni pour moi malgré mes nombreux appels , Mails et SMS,ni pour notaire, pas de présentation dans les délais de 2 lettres de refus de prêt, comme le demande la loi .
    2courriers recommandés par le service juridique SAFTI , non récupérées par les Acquéreurs . UN APPEL Téléphonique a l’étude notariale le 16 février 2022 pour annoncer qu’il n’y aura pas d’achat; promesse au notaire qu’une lettre de refus de prêt émise par sté de courtage Infi Credits, DATEE DU 10 JANVIER 2022? sera fournie, alors que les Acquéreurs ont été informés de ce 1er refus le 10Janvier 2022..
    Le droit à honoraires peut il être appliqué ??
    MERCI DE VOTRE ATTENTION

    Mme Claudine BEDESTROFFER / EIRL C. BEDESTROFFER

  • Par pastour, il y a 2 années

    Bonjour Maître,

    dans le cas présent, les honoraires étaient-ils charge vendeur ou acquéreur ?

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