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« Agent immobilier et vérification des capacités financières de l’acquéreur », Maître Gabriel NEU-JANICKI

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A moins de vouloir engager sa responsabilité, l’agent immobilier, titulaire d’un mandant de vente, doit recueillir des éléments sur les garanties financières de l’acquéreur.

photo : House model with real estate agent and customer discussing for c
Plus précisément, l’agent immobilier, titulaire d’un mandat non exclusif de vente d’une maison d’habitation, a manqué à ses obligations de renseignement et de conseil.

Le manque de sérieux de l’offre du candidat acquéreur était décelable et il s’est abstenu de recueillir le moindre élément sur ses garanties financières.

Par ailleurs, le compromis de vente ne prévoyait aucune clause séquestre et il n’a aucunement alerté ses mandants sur l’abandon de la clause séquestre et ses conséquences. Il engage en conséquence sa responsabilité contractuelle envers ses mandants.

En revanche, le notaire des vendeurs, qui avait mission de préparer l’acte authentique de vente, de le faire signer et de l’exécuter, n’a pas manqué à son devoir d’assurer l’utilité et l’efficacité de l’acte.

Il n’est aucunement intervenu pendant toute la phase pré-contractuelle ayant précédé la signature du compromis de vente et n’avait aucune obligation de procéder à des vérifications relatives au sérieux de l’acquéreur ou à ses garanties financières.

Il a également accompli les diligences requises auprès du notaire de l’acquéreur, fait délivrer à ce dernier une comparution à comparaître et établi un procès-verbal de carence le jour dit.

Les vendeurs sont ainsi déboutés des demandes indemnitaires qu’ils ont présentés à son encontre.

La vente n’a pu être finalisée en raison de la défaillance de l’acquéreur. Les vendeurs réclament à l’agent immobilier le paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente.

Toutefois, cette clause est à la seule charge de l’acquéreur, de sorte que le préjudice invoqué est dépourvu de lien de causalité avec sa faute.

La demande indemnitaire à ce titre est donc rejetée.

Par contre, les vendeurs ont perdu une chance de ne pas déménager, évaluée à 90 % par la cour en raison de la quasi-certitude de ce que le compromis de vente n’aurait pas été signé si l’agence s’était mieux renseignée sur le candidat acquéreur.

Ce préjudice est réparé par le versement d’une indemnité de 10445 euros.

Ils ont également subi un préjudice moral consécutif au bouleversement que représente un déménagement pour des gens âgés de 82 et 83 ans lors de la signature du compromis de vente, aux démarches nécessaires au relogement et à leur retour dans la maison après l’échec de la vente.

C’est ainsi la somme totale de 15445 euros qui est mise à la charge de l’agent immobilier à titre de dommages et intérêts.

Cour d’appel, Angers, Chambre civile A, 26 Octobre 2021 n°18/02112

Gabriel Neu-Janicki

Maître Gabriel NEU-JANICKI, est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet NEU-JANICKI. Son cabinet est dédié aux professionnels de l’immobilier (mandat, vente, baux commerciaux, baux d’habitation, copropriété). Ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux », il est l’auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels..

Il est également Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Cabinet Neu-Janicki
35 avenue d'Eylau
75116 PARIS
Tel: 01 47 83 90 90

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