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Sanction du non-respect de l’exclusivité

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Doivent indemniser l’agent immobilier, les mandants qui ont signé un mandat exclusif de vente et qui ont mis en ligne, en même temps, une annonce pour vendre l’immeuble.

photo : MANDATS EXCLUSIFS

Pour mémoire, il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ce qui les ont faits.

En l’espèce, au recto du mandat exclusif de vente il est prévu que les mandants seront redevables d’une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au mandat dans l’hypothèse où ils auraient négocié ou présenté directement ou indirectement la vente du bien dans les conditions de prix similaires à celles prévues au mandat,

Or, les mandants ont mis en ligne le 2 octobre 2017 une proposition de vente de leur bien, objet du mandat exclusif accordé à l’agence ayant pris fin le 8 décembre 2017, violant l’interdiction qui leur était faite par ce mandat de négocier ou proposer directement ou indirectement la vente de leur bien.

C’est donc à juste titre que l’agence immobilière demande l’application de la clause pénale.

Pour autant, c’est à juste titre que le premier juge, en application de l’alinéa 2 de l’article 1231-5 du Code civil, a retenu que la publication est intervenue à moins de deux mois de l’expiration du mandat, rendant l’indemnisation intégrale de 10 000 euros manifestement excessive eu égard à la situation respective des parties.

En effet, l’agence ne conteste pas ne pas avoir obtenu de visite du bien durant la durée du mandat exclusif.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a modéré à 5 000 euros la pénalité due par les mandants.

Cour d’appel, Aix-en-Provence, 1re et 8e chambres réunies, 15 Novembre 2023 n° 23/01088

Gabriel Neu-Janicki

Maître Gabriel NEU-JANICKI, est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet NEU-JANICKI. Son cabinet est dédié aux professionnels de l’immobilier (mandat, vente, baux commerciaux, baux d’habitation, copropriété). Ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux », il est l’auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels..

Il est également Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Cabinet Neu-Janicki
35 avenue d'Eylau
75116 PARIS
Tel: 01 47 83 90 90

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