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« Une avancée notable dans la défense du droit à rémunération », Caroline Dubuis Talayrach, avocat

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La Cour de cassation poursuit sa conquête de nouveaux territoires en faveur des professionnels.

photo : stars

A l’instar d’une saga cinématographique de science fiction bien connue, c’est bien une nouvelle épopée qui débute.

Episode I : le revirement

Depuis des dizaines d’années, la Cour de cassation jugeait que le non-respect du formalisme de la loi Hoguet était sanctionné par la nullité absolue. Une erreur de forme sur le mandat (numéro d’enregistrement non reporté, taille des caractères insuffisante, etc.), et c’était la perte du droit à rémunération (cf. JDA n° 54, pp. 52-53 : Formalisme, Nullité et loi Hoguet). Mais le 24 février 2017, tenant compte de l’évolution législative, la Cour jugea que le non-respect des conditions de formes d’un mandat était désormais sanctionné par une nullité relative qui ne pouvait être soulevée que par le mandant. Un tiers ne pouvait donc plus arguer de la nullité du mandat pour se soustraire à ses obligations : un acquéreur pour contester les honoraires, un locataire pour contester un congé, un assureur pour contester sa garantie civile professionnelle.

Episode II : la ratification

La Cour poursuit sa construction jurisprudentielle : dans les rapports mandant-mandataire, la nullité « peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat ». C’est sur la base de cette argumentation qu’elle autorise un professionnel à conserver 86 000 euros d’honoraires en l’absence de mandat écrit (Cass. 1re civ., 20 septembre 2017, n° 16-12906).

Le pitch : un propriétaire avait donné un mandat de gestion à un administrateur de biens jusqu’au 1er janvier 1999. Suite à son décès, le mandat se poursuivit de fait avec les héritiers pendant près de sept ans avant d’être dénoncé. Les héritiers assignent alors le professionnel en restitution de la somme de 86 000 euros à titre d’honoraires indus. En l’absence de mandat écrit, la première condition de forme de l’article 6 de la loi Hoguet n’était pas respectée et, sans mandat, pas d’honoraires. La jurisprudence jusqu’alors était sévère et constante : n’étaient pas valable le mandat verbal (civ. 1re, 27 janvier 1987, B. 27), le mandat tacite (civ. 1re, janvier 1993, B. 25 ; 30 mai 2006, n° 03-20.363), ou encore la simple lettre (civ. 1re, 8 avril 2010, n° 09-12007). La Cour considérera néanmoins, au visa de son précédent revirement de jurisprudence, que la poursuite de la gestion des biens pendant sept ans, sans qu’il n’y ait eu jamais de protestation sur le service, ni sur son prix ; que le professionnel ait rendu régulièrement compte de sa mission et enfin que le respect des conditions de résiliation des mandats (qui n’avaient pas été retournés signés par les propriétaires) faisaient ressortir que les bailleurs « avaient ratifié en connaissance de cause les actes et le coût de la gestion locative ».

Cette nouvelle jurisprudence vous permet-elle de vous affranchir du formalisme Hoguet ? C’est certes une avancée notable dans la défense du droit à rémunération qui va permettre d’adoucir une jurisprudence particulièrement sévère pour les professionnels. Mais le non-respect du formalisme Hoguet reste une nullité dont la ratification est soumise à l’appréciation des tribunaux.

En outre, l’exécution volontaire du mandat ne vaut ratification que si le mandant a exécuté le mandat en connaissant la nullité. L’article 1182, alinéa 3, du Code civil dispose que : « L’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation. ». Ce qui signifie, a contrario, que l’exécution volontaire du contrat, sans avoir eu connaissance de la cause de nullité, ne vaut pas ratification. Ce point devrait nourrir un contentieux abondant dans les prochaines années.

Par ailleurs si l’action en nullité est relative à plusieurs titulaires (ex. indivision), la renonciation de l’un n’empêche pas les autres d’agir (nouvel article 1181 al. 3 du Code civil). Enfin, la ratification de la nullité est sans incidence sur le plan pénal : encaisser des fonds sans mandat (ou avec un mandat entaché de nullité) est passible de sanctions pénales (article 16 de la loi Hoguet) ; faire de la publicité pour vendre ou louer un bien sans mandat peut être constitutif de pratiques commerciales trompeuses.

Concrètement, que faire ? Comme avant : être rigoureux et professionnel… tout en sachant que, désormais, la nullité de forme du mandat n’emporte plus automatiquement la perte du droit à rémunération et que nous, avocats, disposons maintenant d’un nouvel outil pour vous défendre. Privilégier l’écrit sous toute ces formes : mails, SMS, actualisation régulière d’un intranet client, contre-signature de bons de visite, comptes-rendus écrits, vous permettront commercialement de donner de la visibilité à vos actions et, juridiquement, de contribuer à rapporter la preuve de la ratification… si besoin était.

Vers un épisode III

C’est un nouvel édifice jurisprudentiel qui se construit, mais des questions demeurent. Quid des nullités issues du Code de la consommation ? Informations précontractuelles, mentions obligatoires dans les contrats, droit de rétractation, le non-respect de ces obligations est sanctionné par la nullité… oui mais laquelle ? Une nullité susceptible de ratification ? Mais, cela, « des décisions prochaines nous l’apprendrons ».

Caroline Dubuis Talayrach

Après plus de 20 ans d’exercice en Cabinet d’Avocats Conseils et comme Directrice Juridique et Méthode d’une enseigne nationale de franchise en agences immobilières, Maître Caroline Dubuis-Talayrach a ouvert, son propre cabinet dédié au

- droit des affaires : création et transmission d’entreprises, droit des contrats, droit de l’agent commercial, droit des sociétés
- droit immobilier : droit de l’agent immobilier, exercice professionnel, baux commerciaux et d’habitation
- droit de la franchise

Sa philosophie : Conseiller – Négocier– Rédiger– Défendre
Basé à Aix en Provence elle intervient sur toute la France.

Site internet : www.cdubuistalayrach.com
Mail : cdubuistalayrach@cdtavocat.com


Tel : 04 42 27 09 08 - 06 16 72 18 90
Fax : 04 42 39 15 54

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