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Les syndics et les copropriétaires doivent s’adapter en urgence à une réforme entrant en vigueur très tardivement dans des circonstances exceptionnelles, en pleine épidémie. L’UNIS revient sur la publication du décret et de l’arrêté du 2 juillet.
À la veille de la période estivale, le retard de publication du décret du 2 juillet 2020 complique la lisibilité d’un édifice juridique déjà constitué de règles pérennes (ordonnance de 2019) et de dispositions temporaires (ordonnance du 20 mai 2020).
Ce retard affecte directement la vie quotidienne des 25 millions de personnes résidant dans une copropriété, dont 8 millions sont copropriétaires. La réforme était donc prioritaire.
« Le vote par correspondance est enfin publié, bonne nouvelle. Le contrat de syndic aussi, mais son entrée en vigueur est progressive. Pour le reste, utile aussi, il s’agira toutefois de former en accéléré les gestionnaires et d’informer les copropriétaires, et d’adapter les trames et les logiciels. Ce n’est pas évident en cette période estivale», indique Danielle Dubrac, nouvelle présidente de l’UNIS.
L’entrée en vigueur au 1er juin de l’ordonnance et de son décret d’application était prévue par la loi Elan (23.11.2018). Le télescopage avec l’épidémie aurait pu être évité en reportant simplement la date de son entrée en vigueur., Mais le report demandé par l’UNIS n’a pas été suivi d’effet. « Le confinement a toutefois montré qu’en très peu de temps, des solutions pragmatiques ont pu être mises en place avec succès. Il faudra conserver ce qui a fonctionné », poursuit Danielle Dubrac.
Pour mémoire, la réforme a pour objectifs :
Les deux mesures phares du décret concernent le contrat de syndic et le vote par correspondance.
Les dispositions transitoires concernent les mandats expirants entre le 12 mars et le 23 juillet : ces mandats sont « renouvelés » jusqu’à la tenue d’une AG devant se tenir avant le 31.01.2021. Pour les mandats dont le terme est postérieur au 23 juillet, le renouvellement ne s’applique pas : une AG doit être convoquée avant la fin du mandat.
Dans tous les cas, les règles de l’ordonnance de 2019 et du décret de juin 2020 s’appliquent :
Déjà en vigueur :
Le décret introduit des innovations pour lutter contre l’absentéisme afin de permettre la tenue des assemblées en toute circonstance, et d’incorporer des solutions digitales :
Ces modalités peuvent se cumuler, en participant par exemple à distance à une réunion qui se tient physiquement.
Pour mémoire : L’ordonnance de 2019 a modifié et simplifié les règles de majorité pour faciliter la prise de décisions et notamment :
Pendant la période dérogatoire (AG se tenant jusqu’au 31.01.2021) :
Les immeubles de 5 lots et moins ou ceux dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur ou égal à 15 000 euros sont dispensés de conseil syndical et d’appliquer le plan comptable spécifique. Mais ces copropriétés ne sont plus dispensées d’ouvrir un compte bancaire séparé (ce qui était auparavant le cas pour les copropriétés de moins de 15 lots). Des règles spéciales ont par ailleurs été instituées dans le cas d’immeubles avec seulement deux copropriétaires.
« Le Droit de la Copropriété est nécessairement très formaliste. Mais il s’était progressivement éloigné des réalités et des attentes. Le binôme Syndic / Conseil syndical est renforcé, et les assemblées générales gagneront en efficacité. Mais le semestre qui s’ouvre va être très compliqué à gérer », conclut Danielle Dubrac.
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