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« Bien comprendre le régime de l’indivision », Caroline THEUIL juriste-rédacteur, expert immobilier

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Si l’indivision paraît a priori une solution simple, en sortir peut s’avérer compliqué jusqu’à saisir le tribunal de grande instance.

photo : indivision

Volontaire ou subie, durable ou provisoire, l’indivision est l’affaire de tous. Or, détenir un bien en indivision n’est pas aussi simple qu’il y paraît. La loi pose en effet comme principe que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Ce qui veut dire que si l’un des indivisaires décide de mettre en vente sa quote-part, les autres ne peuvent s’y opposer.

Définition

Le régime de l’indivision, défini aux articles 815 et suivants du Code civil, est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent des droits de même nature sur un même bien. Chaque indivisaire détient ainsi une quote-part de la totalité du bien.

La fonction originelle de ce régime napoléonien était de permettre de définir provisoirement la gestion des biens entre les héritiers. Aujourd’hui, ce régime s’applique à défaut d’opter pour un autre régime.

L’indivision peut être légale lorsqu’elle ressort de la loi, ou conventionnelle lorsqu’elle résulte d’un contrat (art. 1873-1 du Code civil). Notons que l’indivision peut également avoir un caractère forcé et perpétuel. C’est le cas typique des parties communes des immeubles en copropriété, des clôtures mitoyennes : le partage ne peut y être provoqué.

Les règles de gestion de l’indivision

En matière de gestion, différents actes peuvent être réalisés dans le cadre d’une indivision : des actes de conservation, des actes d’administration et des actes de disposition.

  • Les actes de conservation regroupent l’ensemble des mesures nécessaires à la préservation du bien (art. 815-2 du Code civil). Ces actes peuvent être décidés par un seul indivisaire.
  • Les actes d’administration, quant à eux, relèvent de la gestion courante de l’indivision et nécessitent la majorité des deux tiers des droits indivis pour être entrepris (art. 815-3 du Code civil).
  • Les actes de disposition sont les plus graves puisqu’ils peuvent avoir des conséquences importantes sur le bien (vente, hypothèques, donation, bail long terme…). En  principe, ils nécessitent l’unanimité des indivisaires. Rappelons toutefois que, si la vente du bien exige l’unanimité des indivisaires, la vente de sa quote-part par un indivisaire reste une affaire de décision personnelle.

Sortir de l’indivision

Si l’on se réfère aux premières lignes de l’article 815 du Code civil, qui stipulent que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », tout indivisaire a la possibilité d’en sortir et ceci à tout moment.

Revendre sa part

L’indivisaire qui souhaite sortir de l’indivision peut tout d’abord revendre la part qu’il possède ; il en informe alors, par exploit d’huissier, l’ensemble des indivisaires qui ont un droit de préemption (art. 815-14 du Code civil) sur le rachat de cette quotepart. La solution la plus simple reste que l’un des indivisaires rachète ces droits. Notons au passage que ce type de vente n’est pas imposée sur les plus-values immobilières et que seul est dû le droit de partage au taux de 2,5 %, s’agissant d’une cession au profit d’un membre originaire de l’indivision. Mais, lorsqu’aucun des indivisaires n’est intéressé par ce rachat, la solution consiste à vendre ses droits à une personne extérieure à l’indivision. On pressent assez facilement que, si la mise en pratique ne présente pas de difficulté particulière, trouver l’acquéreur est beaucoup moins aisé, même-si certaines entreprises se sont aujourd’hui spécialisées en rachat de droits indivis.

Vendre le bien

La sortie de l’indivision peut, d’autre part, passer par la vente du bien détenu en indivision, dès lors qu’un ou  plusieurs indivisaires, voire tous, demandent à sortir de l’indivision. La vente et le partage sont alors réalisés amiablement. Malgré cette apparente simplicité, la situation est parfois beaucoup plus complexe, notamment lorsque des intérêts antagonistes se cristallisent.

Jusqu’en 2009, il était nécessaire de recueillir l’accord de l’ensemble des indivisaires pour procéder à la vente, ce qui entraînait de nombreux blocages. Dans son article 6, la Loi de simplification et de clarification du droit n° 2009- 526, du 12 mai 2009, est venue assouplir la règle de l’unanimité, puisque la vente d’un bien détenu en indivision est désormais possible dès lors que les indivisaires souhaitant vendre le bien représentent au moins 2/3 des droits indivis (art. 15-5-1 Code civil). Comprenez bien 2/3 des parts détenues et non 2/3 des propriétaires. Cette disposition a pour but d’éviter des situations de blocage qui pourraient conduire à l’impossibilité de vendre en raison de l’opposition d’une minorité d’indivisaires. La loi de simplification s’applique ainsi à l’ensemble des indivisions, y compris celles nées avant son entrée en vigueur (Cass. 1re ch. civ., 15/1/2014, n° 12-28378).

Afin de procéder à la vente, les indivisaires vendeurs font donc part de leur intention de vendre à leur notaire qui a à charge de lancer la procédure. Il a également à charge d’informer (sous un mois), par voie d’huissier, les indivisaires non vendeurs de la volonté commune des indivisaires vendeurs de vendre le bien. Face à cette information, les indivisaires non vendeurs peuvent notifier leur acceptation dans un délai de trois mois, ou au contraire leur refus. Un silence sera considéré comme un refus. Le notaire établit alors  un  procès-verbal de «difficultés » relatant le refus du ou des indivisaires non vendeurs. Dans ce cas de figure, le partage judiciaire s’avère la seule issue. Il doit être ainsi demandé au tribunal de grande instance du lieu de  situation  de l’immeuble ou du lieu d’ouverture de la succession de procéder à la vente aux enchères. Il s’agit cependant d’une procédure lourde (entre un et trois ans) et coûteuse, le recours à un avocat étant notamment obligatoire.

Inversement, un indivisaire peut, dans certaines circonstances, obtenir du juge des délais pour rester dans l’indivision (art. 820 du Code civil). S’il obtient gain de cause, le tribunal décidera de surseoir provisoirement au partage (art. 815 du Code civil). Il faut pour cela que le partage, s’il avait lieu dans l’immédiat, porte atteinte à la valeur des biens de l’indivision (une terre agricole devant prochainement devenir constructible, l’ex-conjoint agissant au nom de ses enfants mineurs, etc.).

Caroline THEUIL

Caroline THEUIL, juriste, expert et formateur immobiliers

"Depuis 2016, Caroline forme, partout en France, des professionnels de l'immobilier issus de tous horizons (agents immobiliers, notaires, avocats, juristes, agents des collectivités territoriales...) : ses connaissances universitaires approfondies doublées d'un riche parcours professionnel juridique lui permettent de s'adapter avec précision à ses différents publics.
Parce qu'un formateur se doit de rester ancré dans la réalité, Caroline est également une professionnelle de terrain qui exerce ses missions de juriste et expert immobilier avec passion et discernement."

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Vos réactions

  • Par CICCOLI, il y a 14 jours

    Bonjour 
    Merci pour cet article très intéressant 
    Vous indiquez que la vente a un autre indivisaire n’est pas soumis à les plus values. Sur quel article vous appuyez vous ?
    D’avance merci 

  • Par PIERRE, il y a 19 jours

    Merci pour cet article bien rédiger et précis.

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