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« Droit à rémunération et engagement des parties », Maître Gabriel NEU-JANICKI

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A peine de perte du paiement des honoraires, le montant de la rémunération de l’agent immobilier ainsi que l’indication de la partie qui en a la charge doivent être portés impérativement dans l’engagement des parties (acte de vente). Cour de cassation, 1ère chambre civile, 24 Novembre 2021 n°19-23.693

photo : Agent give agreement contract document to customer. Insurance co
Pour mémoire, l’article 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération à l’existence d’une opération constatée dans un seul écrit contenant l’engagement des parties (qui peut également être une promesse de vente Cass. 1re civ., 9 décembre 2010, n° 09-71.205)

En l’espèce, par contrat du 8 mars 2011, la société CTM Promotion a confié à la société Axeva la commercialisation de quinze lots situés dans un lotissement comportant chacun une maison individuelle.

Une ordonnance de référé du 15 mars 2012 a condamné la société CTM Promotion à payer à la société Axeva une provision de 160 000 euros à valoir sur ses commissions au titre de la réalisation de cinq ventes.

Au vu d’un rapport d’expertise judiciaire ayant conclu que le chantier faisait l’objet de nombreuses malfaçons justifiant la démolition de l’existant, la société CTM Promotion a assigné la société Axeva notamment en remboursement de la provision versée.

La Cour d’appel a condamné la socété CTM Promotion a payer les honoraires de l’agent.

La société CTM Promotion s’est pourvu devant la Cour de Cassation au motif :

« que le montant de la rémunération ou de la commission de l’agent immobilier, ainsi que l’indication de la ou les parties qui en ont la charge, doivent être portés impérativement dans l’engagement des parties ;

qu’en l’espèce, la société CTM Promotion faisait expressément valoir que la mention de la partie supportant la charge du paiement de la rémunération de l’agent immobilier, en l’occurrence de la société Axeva, devait obligatoirement être portée « dans l’engagement des parties, qu’il s’agisse de l’acte de vente ou de tout autre document préparatoire à la vente, à savoir le contrat de réservation »,

mais que ces documents étaient muets sur ce point ;

qu’en condamnant néanmoins la société CTM Promotion à payer à la société Axeva la somme de 160.000 euros au titre de ses honoraires, la cour d’appel a violé les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972. »

La Cour de Cassation fait droit à la demande de la société CTM Promotion.

En effet, la Cour de Cassation rappelle que le montant de la rémunération ou de la commission de l’intermédiaire immobilier, ainsi que l’indication de la ou les parties qui en ont la charge, doivent être portés impérativement dans l’engagement des parties.

Pour rejeter la demande en paiement de la société CTM Promotion, l’arrêt retient que, selon l’article 5 du contrat du 8 mars 2011, la société CTM Promotion est la débitrice de la rémunération.

En statuant ainsi, sans constater, comme il le lui incombait, que les commissions dues à la société Axeva et leur débiteur étaient mentionnées dans les actes contenant l’engagement des parties à la vente, la cour d’appel a violé les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-658 du 20 juillet 1972 .

Cour de cassation, 1ère chambre civile, 24 Novembre 2021 n°19-23.693

Gabriel Neu-Janicki

Maître Gabriel NEU-JANICKI, est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet NEU-JANICKI. Son cabinet est dédié aux professionnels de l’immobilier (mandat, vente, baux commerciaux, baux d’habitation, copropriété). Ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux », il est l’auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels..

Il est également Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Cabinet Neu-Janicki
35 avenue d'Eylau
75116 PARIS
Tel: 01 47 83 90 90

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Vos réactions

  • Par Daniel Iribarren, il y a 12 jours

    Bonjour,
    Merci pour cette précision fort utile, qui mérite effectivement d’être portée à la connaissance de tous les acteurs, tant elle est importante pour la sécurité des honoraires.
    Cordialement,
    Daniel Iribarren – Btz Immobilier Biarritz

  • Par Rémy NERRIERE, il y a 16 jours

    Bonjour C’est l’article 73 du décret d’application de 1972 qui le précise : « Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des honoraires ou des rémunérations à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties. »
    L’article pourrait utilement être complété sur ce point.

  • Par Daniel Iribarren, il y a 19 jours

    Bonjour,
    Un point m’échappe dans votre analyse.

    A la lecture de l’article 6, je constate bien qu’aucune rémunération n’est due à l’intermédiaire en l’absence de l’engagement des parties à conclure la vente dans un acte unique : « Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. »
    En revanche, je ne lis nulle-part que les honoraires et le débiteur doivent figurer dans cet acte.

    Merci de bien vouloir nous éclairer sur ce point.

    Cordialement,

    Daniel Iribarren – Btz Immobilier Biarritz

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