La fin de l’âge d’or pour le marché immobilier de logements ?

Après les records de ces dernières années, le marché de l’immobilier de logements est en train de se retourner, que cela soit dans le neuf comme dans l’ancien. Ainsi, selon les prévisions des experts de Xerfi Precepta, les mises en chantier poursuivront leur repli en 2023 pour tomber à 355 000 unités et les ventes de logements neufs des promoteurs devraient céder plus de 5 % et de 8 % respectivement en 2023 et en 2024. Si dans l’ancien, les transactions sont certes restées à un haut niveau avec plus de 1 million de signatures en 2022 et une progression des prix de 6,5 %, la fin des festivités semble imminente. Selon les prévisions, les ventes de logements anciens devraient en effet plonger de plus de 10 % cette année pour repasser sous la barre symbolique du million d’opérations.

Les raisons et conséquences de ce retournement

Remontée des taux d’intérêt et le durcissement des conditions d’accès au crédit du côté de la demande, forte hausse des coûts et des prix dans le neuf du côté de l’offre, difficulté à monter des projets en zone urbaine pour les promoteurs… le retournement du marché immobilier s’explique facilement. Quant aux prix, ils sont aujourd’hui sous pression. S’ils s’inscriront en légère hausse en moyenne en 2023 dans l’ancien avec un timide 0,5 % pour l’Ile-de-France et + 2% pour la province, la pente est toutefois clairement négative. La décote à appliquer au nombre croissant de passoires thermiques, en raison des travaux à entreprendre, pèsera également. Une baisse des prix supérieure à 1 % en moyenne dans l’ancien au niveau national devrait ainsi se prolonger en 2024.

Les disparités géographiques persistent

D’un côté, Paris et les grandes métropoles comme Lyon, Nantes et Bordeaux souffriront encore à court terme d’une suroffre qui tirera les prix vers le bas. Ces marchés se caractérisent par ailleurs par une surreprésentation des biens énergivores. A l’inverse, l’offre restera plutôt tendue dans les villes moyennes et les zones rurales, contribuant à soutenir encore les prix. La pratique du télétravail, amplifiée avec le Covid, s’est en effet traduite par un regain d’intérêt des acheteurs pour les biens situés dans les villes moyennes ou à la périphérie des grandes villes. Autre effet de la crise sanitaire, le pouvoir d’attraction de Paris s’est érodé. En cause, un attrait renforcé pour l’accès à un espace extérieur et la proximité avec la nature. Pour la deuxième année consécutive, le prix moyen du mètre carré dans l’ancien a ainsi diminué en 2022 dans la capitale, tandis qu’il s’est envolé au Havre, à Orléans ou encore à Angers, avec de 46 % en trois ans. Après un cru exceptionnel, la Bretagne et les Pays de la Loire connaissent, quant à eux, un repli des transactions dans l’ancien.

L’intermédiation remise en question

Autre leçon à tirer de l’enquête Xerfi : le nombre de particuliers convaincus d’être dorénavant capables d’assurer eux-mêmes la vente de leur logement avec le même niveau de qualité qu’un agent immobilier ou un mandataire est en hausse. Le savoir-être de ces professionnels prime ainsi désormais sur leur expertise, à tel point que le montant de la commission semble un critère secondaire de choix de l’intermédiaire. Pour rester dans la course, les professionnels de l’immobilier peuvent aussi activer le levier de la digitalisation, loin d’être encore totalement exploité.

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