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Le charme du droit de la copropriété réside dans l’équilibre à trouver entre le droit de propriété de chacun et les droits de la collectivité.
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 résume cette complexité : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».
Il résulte de cette disposition que la liberté de transformer son lot par un copropriétaire est limitée par le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires.
Ainsi, le copropriétaire qui envisagerait de changer l’affectation de son lot doit prendre soin d’examiner en premier lieu le règlement de copropriété. L’article 8, I, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en ce sens que le règlement de copropriété détermine la destination et les conditions de leur jouissance des parties privatives. Parfois, les rédacteurs ont prévu des indications précises telles que l’interdiction de certaines activités expressément visées (souvent la restauration). D’autres formulations sont plus vagues : certains règlements de copropriété prohibent les activités entraînant des nuisances sonores, olfactives… On rencontre également des clauses plus générales admises par la jurisprudence, comme la clause d’habitation bourgeoise. Dans le doute ou l’incertitude de la rédaction, l’interprétation de ces clauses sera influencée par la destination de l’immeuble.
La destination de l’immeuble est une notion difficile à cerner. La grande loi sur la copropriété de 1965 s’y réfère à plusieurs reprises sans donner de définition précise. L’exposé des motifs du législateur permet cependant de dégager une série de critères. La destination de l’immeuble renvoie ainsi à « l’ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acquis son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses, des documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l’ immeuble ainsi que de la situation sociale des habitants ». Cette approche, à la fois objective et subjective, explique en outre que la destination de l’immeuble ne soit pas un concept figé dans le temps. Elle peut ainsi évoluer, notamment avec l’environnement de l’immeuble.
Lorsque le changement d’usage d’un lot ne semble pas compatible avec le règlement de copropriété ou la destination de l’immeuble, il est préférable de solliciter une autorisation de l’assemblée générale. Si l’affectation envisagée est prohibée par le règlement de copropriété, il conviendra de modifier celui-ci à l’unanimité des copropriétaires. Dans les autres cas, la décision sera prise à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix des copropriétaires représentant au moins les deux tiers). Ces conditions de vote exposent le copropriétaire trop prudent à un refus de l’assemblée.
Bien des copropriétaires renoncent en effet à soumettre leur projet à l’assemblée générale. Dans ce cas, les copropriétaires opposants doivent d’abord s’interroger sur la régularité du changement puis s’assurer que l’exercice de l’action visant à faire cesser la nouvelle activité n’est pas prescrite. Le délai de la prescription quinquennale de droit commun court à compter du jour où les copropriétaires ont eu connaissance de l’infraction du règlement de copropriété (soit fréquemment au jour de l’assemblée générale au cours de laquelle est évoquée pour la première fois la question du changement de destination des lots de copropriété).
Le plus souvent, le projet de changement d’affectation se compliquera par la nécessité de vérifier les règles d’urbanisme applicables ou impliquera des travaux susceptibles d’impacter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
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