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« Pouvez-vous basculer vos honoraires ? », Caroline Dubuis-Talayrach, Avocat.

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Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, cette pratique est remise en cause. Ce qu’il faut savoir.

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Caroline Dubuis Talayrach

Après plus de 20 ans d’exercice en Cabinet d’Avocats Conseils et comme Directrice Juridique et Méthode d’une enseigne nationale de franchise en agences immobilières, Maître Caroline Dubuis-Talayrach a ouvert, son propre cabinet dédié au

- droit des affaires : création et transmission d’entreprises, droit des contrats, droit de l’agent commercial, droit des sociétés
- droit immobilier : droit de l’agent immobilier, exercice professionnel, baux commerciaux et d’habitation
- droit de la franchise

Sa philosophie : Conseiller – Négocier– Rédiger– Défendre
Basé à Aix en Provence elle intervient sur toute la France.

Site internet : www.cdubuistalayrach.com
Mail : cdubuistalayrach@cdtavocat.com


Tel : 04 42 27 09 08 - 06 16 72 18 90
Fax : 04 42 39 15 54

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Vos réactions

  • Par Bruno Gervais, il y a 2 années

    Merci pour cet article on ne peut plus clair. En tant que professionnel, je connais bien le sujet mais je trouve très sensé cet argument: «Il est donc vivement souhaitable que le Conseil national de la transaction et la gestion immobilière (CNTGI) et le Conseil supérieur du notariat arrêtent une position commune sur laquelle la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) pourrait ainsi prendre une position officielle écrite.»
    Merci

  • Par Galdeano, il y a 3 années

    Article et des réponses passionnantes … Il est juste regrettable que sur ce sujet comme sur bien d’autres d’ailleurs , les règles, les pratiques et les même la législation soient si peu clairement définis. A la lecture des uns et des autres on n’est pas plus avancés … Finalement , quoi faire en réalité ? Ça fait 20 ans que j’exerce et rien n’avance sur le sujet. Enfin , à quoi bon mettre des règles en vigueur alors qu’il n’existe quasiment aucun contrôle des pratiques et sur le respect des nombreuses lois nous concernant ? Les professionnels les plus chevronnés ne sont d’accord sur rien entre eux, même formés , chacun pense détenir la vérité . Les notaires sont incapables de s’entendre sur les pratiques ( des exemples à la pelle ! ) et la DGCCRF est absente quand il s’agit des faire respecter la législation. Rien n’avance et la profession perd son temps dans des débats de technocrates.

  • Par Anonyme, il y a 3 années

    Bonjour,

    Ce que l’article ne dit pas, c’est que lorsque l’agent immobilier met par mandat ses honoraires à la charge du vendeur, ces honoraires sont inclus dans le prix payé par l’acquéreur : ils ne peuvent donc pas être à la charge du vendeur puisque c’est l’acquéreur qui les paie.

    L’objectif est uniquement de détourner la loi pour ne pas afficher les honoraires dans chaque publicité.
    Il faut cesser cette hypocrisie de faire basculer les honoraires à la charge de l’acquéreur au moment du compromis et le stipuler dès le mandat de vente !

  • Par Jcmiribel, il y a 3 années

    Le basculement par avenant ou nouveau mandat est légal. Ce que la DGCCRF considère comme une pratique trompeuse c’est le fait de le faire habituellement. Car cela reviendrait à pratiquer habituellement des honoraires charge A sans en mentionner le pourcentage en publicité.

  • Par Jean-Michel de BOUTSELIS, il y a 3 années

    Article très intéressant.
    Un point important tout de même : la réponse « écrite » de la DGCCRF existe par les courriers adressés à certains agents immobiliers et aux amendes qui ont été infligées.

    Je continue de penser que toute cette affaire est liée à ce que représente en premier lieu les droits du mutation : une taxe. Le manque à gagner pour l’État est donc, à mon humble avis, la seule explication possible à cette affaire. Car prétendre que la « bascule » des honoraires est une pratique déloyale alors qu’elle profite à l’acquéreur sans nuire au vendeur est un argument inepte.
    Maintenant, il est clair que le mandat de recherche établi à cet effet, concomitamment au compromis est un contrat dont on a beaucoup de mal à définir un objet réel.

  • Par Philippe AUBURTIN, il y a 3 années

    Ce serpent de mer dure depuis au moins 30 ans, tout le monde pense avoir trouvé la solution incontestable au basculement des honoraires et on en est toujours au même point: à la merci d’un notaire récalcitrant, d’un acquéreur flairant la bonne aubaine pour nous contester le droit à honoraires, une administration ayant sa propre lecture de la règlementation… ce serait effectivement une bonne chose que le CNTGI se saisisse de la question pour que nous soit apportée une réponse claire et définitive sur la bonne pratique en la matière

  • Par EXPRESS IMMOBILIER -, il y a 3 années

    Pardon, vous aurez compris dans le mandat c’est charge vendeur et basculé au compromis …
    Correction du précédent commentaire.

  • Par EXPRESS IMMOBILIER -, il y a 3 années

    Bonjour,
    Depuis la sortie de la loi ALUR nous procédons d’une façon qui peut vous surprendre mais je pense intéressante.
    En effet, dans notre mandat c’est honoraires à charge acquéreur, dans le compromis nous laissons le prix global de la vente FAI mais nous l’éclatons dans le détail par un prix « net vendeur » et un « montant X d’honoraires » soit un total de ….
    Il est stipulé un peu plus avant, qu’à la demande de … l’acquéreur /ou/ vendeur les honoraires sont à sa charge …
    Les notaires acceptent de voir le prix éclaté et additionné de cette façon, nous ne sommes pas en contradiction avec les divers textes, à notre avis.
    Merci de vos réactions.

  • Par Charry, il y a 3 années

    Oui puisque Bercy veut prendre les droits de mutation sur les prix de transactions avec les frais d’agence compris.
    Alors qu’il prend déjà 20% de tva avant impôts sur nos honoraires. Et continu de prendre les entrepreneurs indépendants pour des vaches laitières en prétendant faussement vouloir lutter contre le chômage plutôt que POUR l’emploi.

  • Par Denis, Notaire, il y a 3 années

    Deux observations qui simplifieraient tout :
    1°- faire signer un mandat de recherche au client qui pousse la porte de l’agence (avant toute discussion sur un bien déjà en portefeuille
    2°- le BOFIP (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20-20120912) permet de prévoir au mandat de vente que les honoraires de négociation sont à la charge de l’acquéreur mais seront payés PAR LE VENDEUR en l’ACQUIT de l’acquéreur. Dans ce cas :
    – le prix est exprimé FAI (même dans le compromis ou la promesse)
    – les frais d’acte, et non de notaire 🙁 sont calculés sur le prix « FAI » mais les droits d’enregistrement sont calculés sur le « net vendeur ».
    Ainsi, tout le monde est content :
    – l’agence est payée par le vendeur
    – le prix contient les honoraires (la banque peut prêter le prix, et donc les honoraires compris dedans)
    – l’acquéreur ne paie pas les droits d’enregistrement sur les honoraires d’agence.
    – le notaire calcule ses honoraires sur le prix FAI
    il n’y a que l’Etat qui « y perd ». Mais c’est le BOFIP qui l’a prévu…

    Bonne année à vous

    DM

  • Par Rouquette, il y a 3 années

    Merci pour cet article, cela resume parfaitement la situation.
    Bon travail

  • Par Eric Gromyko, il y a 3 années

    L’article précise, à propos de l’arrêt de la Cour de Cassation (1re ch. civ., 24 avril 2013) : « sans rentrer dans un débat technique ».

    Il apparait au contraire important de relater ce que la Cour suprême a effectivement relevé :

    « à défaut d’identité du redevable désigné dans le mandat d’entremise et dans l’acte constatant l’engagement des parties, les acquéreurs ne pouvaient valablement s’engager à rémunérer les services de l’agent immobilier, que par un engagement postérieur à la réalisation authentique de la vente »

    La Cour de cassation considère donc que la désignation du débiteur de la rémunération dans le mandat supplante celle contradictoire qui figure dans la promesse de vente signée entre vendeur et acquéreur.

    « La solution est logique, outre qu’elle respecte l’esprit de la loi de 1970, la commission résultant de l’accomplissement du mandat signé entre le vendeur et l’agent immobilier, auquel les acquéreurs étaient étrangers et corrélativement la promesse étant conclue entre levendeur et les acquéreurs à laquelle l’agent immobilier n’est pas partie. Il est dès lors cohérent de faire prévaloir l’engagement pris par le vendeur directement à l’égard de l’agent immobilier plutôt que celui pris plus tard par les acquéreurs qui ne saurait venir modifier le mandat en dépit de la reconnaissance de dette unilatérale remise par ailleurs à l’agent immobilier… la Cour de cassation brise toute tentative de l’agent immobilier de s’écarter des termes du mandat en se tournant vers un autre débiteur supposé alors même que les textes insistent tout particulièrement sur l’interdiction faite à l’agent immobilier de percevoir toute rémunération d’une personne autre que celle mentionnée dans le mandat. Cette décision est importante dans la mesure où elle permet de fixer une solution dans l’hypothèse d’une contradiction » (B. Mallet Bricout, Revue Trimestrielle de Droit Immobilier 2013, p. 47)

    Un avenant au mandat n’est donc pas susceptible de modifier le principe.

    Ce n’est que postérieurement à la signature de l’acte authentique que l’acquéreur pourrait de son plein gré rémunérer les services de l’agent immobilier.

    On l’aura compris, si le mandat donné par le vendeur à l’agent immobilier met la commission à la charge du vendeur, l’acquéreur ne peut ni aux termes de l’acte sous seing privé, ni aux termes de l’acte authentique, être désigné comme le redevable de la commission

    • Par Caroline DUBUIS-TALAYRACH, il y a 3 années

      Cher lecteur,

      Je vous remercie de l’intérêt que vous avez porté à mon article et vous propose de revenir comme vous le suggérez sur les circonstances de l’arrêt de 2013.
      Dans cette affaire, le mandat de vente était charge vendeur et le compromis stipulait des honoraires charge acquéreur; « puis par acte unilatéral du même jour (les acquéreurs) se sont reconnus débiteurs envers l’agence d’une somme de 25 000 €. »

      LA QUESTION
      En cas de discordance entre le mandat et le compromis, la reconnaissance d’honoraires signée des acquéreurs, concomitamment au compromis, est elle valable?

      LA RÉPONSE
      NON car, « à défaut d’identité du redevable désigné dans le mandat d’entremise et dans l’acte constatant l’engagement des parties, les acquéreurs ne pouvaient valablement s’engager à rémunérer les services de l’agent immobilier, que par un engagement postérieur à la réalisation authentique de la vente »

      LE RAISONNEMENT
      Il est en deux temps,
      En cas de discordance entre le mandat et le compromis l’agent immobilier a t il droit à sa commission ? NON car à défaut d’identité du redevable désigné dans le mandat d’entremise et dans l’acte constatant l’engagement des parties, les acquéreurs ne pouvaient valablement s’engager à rémunérer les services de l’agent immobilier (article 6 de la loi Hoguet et à l’article 73 du Décret Hoguet)
      L’agent immobilier pouvait il, alors, se prévaloir de la reconnaissance de d’honoraires signée lors du compromis ? NON car la jurisprudence exige que la reconnaissance d’honoraires soit postérieure à l’acte authentique :« les acquéreurs ne pouvaient s’engager à rémunérer les services de l’agent immobilier que par un engagement postérieur à la réitération authentique  »
      Cet arrêt ne remet pas en question la validité des avenants puisqu’il n’est pas question d’avenant dans cette affaire. Au contraire, si un avenant avait été signé et enregistré avant le compromis, le redevable des honoraires aurait été le même dans le mandat et le compromis et le professionnel aurait eu droit au paiement de ses honoraires, dés la première étape du raisonnement de la Cour.

      Enfin, comme vous le relève la doctrine que vous citez, la reconnaissance d’honoraires en tant qu’acte unilatéral signé des acquéreurs ne peut modifier un mandat intervenant entre un vendeur et un agent immobilier.

      En dernier, lieu si je ne vous rejoins pas sur la question de l’avenant, j’adhère totalement à votre analyse selon laquelle si la rémunération n’est pas due au titre de la loi Hoguet « ce n’est que postérieurement à la signature de l’acte authentique que l’acquéreur pourrait de son plein gré rémunérer les services de l’agence. »

      La reconnaissance d’honoraires peut être d’ailleurs une idée pour un prochain article.

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