Mandat : un arrêt en faveur du gestionnaire

Le comportement du mandant peut permettre la ratification du mandat nul.

Le contexte

Un agent immobilier conclut un mandat de gestion avec un client, mandat d’un an, renouvelable par tacite reconduction jusqu’au 1er janvier 1999. Le mandant décède en 2000. L’agent immobilier poursuit sa gestion jusqu’en 2007. Les héritiers du mandant mettent à la gestion. Ils demandent la restitution des honoraires perçus par l’agent immobilier gestionnaire.

L’arrêt

La Cour de cassation, après avoir rappelé que l’agent immobilier doit détenir un mandat écrit, précise que cette obligation est dorénavant sanctionnée par une nullité relative, destinée à protéger le mandant. Le mandat qui ne respecte pas le formalisme légal encourt la nullité. Mais la nullité ne peut être demandée que par le mandant. Et une nullité relative peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat.

Les héritiers propriétaires ont poursuivi leurs relations avec l’agent immobilier, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont l’agent immobilier leur a rendu compte de façon régulière et détaillée, avant qu’ils ne mettent un terme à sa mission sept ans plus tard, en respectant les formes et conditions stipulées dans les mandats écrits. Les propriétaires ont ainsi ratifié, en connaissance de cause,  les actes et coût de cette gestion locative. La restitution des honoraires perçus est donc injustifiée.

La leçon

La réforme du droit des obligations, intervenue en 2016, apporte des solutions favorables à l’agent immobilier. Il est bien entendu essentiel pour l’agent immobilier de disposer d’un mandat écrit établi conformément à la loi, à défaut, ses honoraires pourront être remis en cause. Cependant, le risque de nullité du mandat est aujourd’hui un peu moins important. En effet, d’une part, la nullité du mandat ne peut être demandée que par le mandant. Cette solution a été posée par la Chambre mixte de la Cour de cassation le 24 février 2017.

Et, d’autre part, lorsque le mandat est nul, le comportement du mandant peut être analysé par les juges comme une ratification des actes accomplis par le mandataire, permettant ainsi à l’agent immobilier de conserver sa rémunération.

Cass. civ. 1, 20 septembre 2017

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