« L’engagement vendeur-acquéreur », Caroline Dubuis Talayrach, avocat

Quelle est la valeur juridique d’une lettre d’intention ? Y a-t6il une différence entre la lettre d’intention et l’offre d’achat ? faut-il les faire contresigner ? Quid si le vendeur refuse une offre d’achat conforme à la publicité ? Tout ce que vous devez savoir.

Le principe : un accord sur la chose et le prix

Rappelons le principe, il y a vente dès que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix : La vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée, ni le prix payé » (article 1583 du Code civil).

La jurisprudence fait application régulièrement de ce principe (cf. notamment Cass. 3e civ., 1er juillet 1998, n° 95-20605 ; Cass. 3e civ., 9 mai 2001, n° 00- 10129);

Il n’est pas nécessaire que l’accord de volonté soit écrit. Ce n’est pas une condition du texte même si l’écrit facilite la charge de la preuve.

La distinction entre la lettre d’intention d’achat et l’offre d’achat est essentielle.

Dans la lettre « d’intention » l’acquéreur manifeste son intention de signer un compromis mais pas sa volonté d’acheter un bien déterminé à un prix convenu. Dans l’offre d’achat, l’acquéreur fait une offre d’achat sur un bien déterminé et à un prix déterminé.

En acceptant la lettre d’intention, le vendeur accepte l’invitation à signer. Mais l’acquéreur n’ayant pas manifesté sa volonté d’acheter, la portée de l’acceptation d’une invitation à signer est très limitée.

Dans le second cas, l’acceptation par le vendeur d’une offre d’achat rend la vente parfaite si l’objet et le prix sont déterminés.

Sur le plan des principes, il faut retenir que la lettre d’intention n’est pas engageante alors que l’offre d’achat l’est.

Les conséquences

Tout cela peut paraître théorique mais les applications sont très concrètes. Si la vente est parfaite et qu’une partie refuse de signer l’avant-contrat, l’autre partie (vendeur ou acquéreur) peut demander l’exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts, de même que l’agent immobilier.

S’il s’agit de la vente d’un bien immobilier à usage d’habitation, l’acquéreur et l’agence peuvent avoir intérêt à agir mais pas le vendeur compte tenu de la faculté de rétractation de l’acquéreur. Mais si le bien n’est pas à usage d’habitation (cession de locaux commerciaux ou de fonds de commerce par exemple), vendeur, acquéreur et agent immobilier peuvent avoir intérêt à se prévaloir de l’article 1583 précité du Code civil.

Si la vente n’est pas parfaite, c’est la résiliation  abusive de pourparlers qui est susceptible d’être indemnisée ou la mauvaise foi de l’une des parties. Dans les deux cas, ce sera au demandeur d’en rapporter la preuve et le préjudice. L’aléa de cette procédure est important. Si les principes sont aisément compréhensibles, les situations, dans les faits sont plus difficiles à apprécier.

Publicité et offre d’achat au prix affiché

Vous avez un mandat en bonne et due forme, le bien est en publicité et des acquéreurs après avoir visité vous font une offre au prix affiché. Vous contactez alors le propriétaire et là, surprise : le vendeur ne veut plus vendre.

Les acquéreurs sont extrêmement mécontents et soutiennent qu’ils ont acceptés l’offre de vente du vendeur et que ce dernier ne peut plus se rétracter. Ont-ils raison ?

Non, la Cour de cassation a, à de nombreuses reprises, jugé qu’un mandat n’est pas une offre de vente ferme dont la seule acceptation par un candidat acquéreur aurait pour effet de rendre la vente parfaite (Cass. 1re civ., 6 mars 1996, n°93-19262, Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 0813833, Cass. 3e civ., 26 février 2013, n° 11-18552).

Le plus souvent, le mandat, improprement appelé mandat de vente, est en réalité un mandat d’entremise : l’agent immobilier doit chercher un acquéreur et, sauf clause expresse, il n’a pas le pouvoir de représenter le vendeur pour  conclure la vente. A ce stade le vendeur n’est donc pas engagé à l’égard de l’acquéreur. C’est donc, après, au moment des négociations, que vendeur et acquéreur sont engagés et parfois avant la signature de l’avant-contrat.

Lettre d’intention ou offre d’achat

Nous l’avons vu ci-avant, la rédaction du document que vous faites signer aux acquéreurs pour matérialiser leur offre est déterminante ainsi que la « réponse du vendeur ».

Lorsqu’il y a des écrits (échange de courriers, lettre contresignée), les juges apprécient souverainement chaque situation (Cass. 3e civ., 2 mai 1978, D 1979, 317), c’est-à-dire si les trois conditions sont réunies : un accord, un objet, un prix.

Enfin les juges ne sont pas tenus par le titre du document, ce qui compte, c’est la réunion des trois conditions.

Ainsi il a été jugé qu’en écrivant « Bon pour accord » sur une lettre d’intention d’achat qui stipulait un bien et un prix déterminé et alors que l’établissement du compromis n’était pas une condition de formation de la vente, la vente était parfaite (Cass. 3e civ., 29 juin 2016, n° 14-26674).

A l’inverse, il a été jugé que la contre-signature par deux fois avec la mention « Bon pour acceptation de la proposition » d’une lettre d’intention ne valait pas vente car la lettre prévoyait « un avant-contrat avant le 15 février 1999 qui constatera l’échange des consentements, fixera l’ensemble des conditions de la vente et engagera définitivement les deux parties » (Cass. 3e civ., 6 mai 2003, n° 01-17638).

Enfin, dans une autre affaire où des acquéreurs acceptaient une offre de vente d’un terrain d’« environ » 141 000 m2 (avec indication de l’adresse) et pour un prix de 3 000 000 euros, les juges ont considéré que la vente n’était pas parfaite car le terrain n’était pas encore défini dans sa superficie exacte et que l’objet n’était donc pas défini. (Cass. 3e civ., 9 juillet 2014, n° 13-15145) .

Ce qu’il faut faire

Proscrire les documents imprécis. Rédigez avec soin vos modèles d’offres d’achat ou de lettres d’intention.

Ils doivent, compte tenu de leurs portées juridiques, avoir une rédaction précise et non équivoque afin que vendeurs et acquéreurs soient conscients de la portée de leurs engagements.

Rappelons enfin qu’au visa du nouvel article 1114 du Code civil, « l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à rentrer en négociation. »