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Loi ELAN : le DPE devient opposable aux vendeurs et aux bailleurs au 1er janvier 2021

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Parmi les principales mesures impactant la vente et la location des biens immobiliers, la loi ELAN modifie les articles L.271-4 et L.134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation afin que les informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique à compter du 1er janvier 2021 soient opposables aux vendeurs et aux bailleurs. L’analyse d’Amélie Pinçon, avocate associée et Sarah Gillet du département Droit Immobilier et Construction du cabinet Simon Associés.

photo : AdobeStock_34366143

Pour mémoire, en cas de vente ou de location de tout ou partie d’un immeuble bâti, le vendeur ou le bailleur a l’obligation d’annexer à la promesse de vente, à l’acte authentique de vente ou au contrat de bail, un diagnostic de performance énergétique, sauf exceptions prévues par les textes (articles L.271-4 du CCH pour la vente et L.134-3-1 du CCH pour la location). Etabli par un diagnostiqueur professionnel, le DPE indique la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment, ainsi qu’une classification du bâtiment en fonction de la quantité d’émission de gaz à effet de serre, le tout afin de connaitre sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations du diagnostiqueur destinées à améliorer la performance énergétique du bâtiment (article L.134-1 du CCH). Sa durée de validité est de dix ans.

Aujourd’hui, le DPE n’a qu’une valeur informative, si bien que l’acquéreur ou le locataire ne peut, en principe, se prévaloir à l’encontre du vendeur ou du bailleur des informations qu’il contient. L’acquéreur ou le locataire peut en revanche se retourner contre le diagnostiqueur afin d’engager sa responsabilité délictuelle.

Cependant, les nouveaux articles L.271-4 et L.134-3-1 du CCH, issus de loi ELAN, suppriment le caractère informatif du DPE et rendent ses informations opposables au vendeur et au bailleur.

Autrement dit, le vendeur ou le bailleur engagera sa responsabilité contractuelle envers l’acquéreur ou le locataire en cas d’information erronée figurant dans le DPE, à la condition que ladite information erronée leur cause effectivement un préjudice pouvant résulter, par exemple, de la perte de chance d’acquérir à un prix moindre ou de négocier à la baisse le montant des loyers.

En revanche, les nouveaux articles L.271-4 et L.134-3-1 du CCH prévoient que les recommandations du diagnostiqueur accompagnant le DPE conserveront un caractère informatif et ne seront pas opposables.

La loi fixe l’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions au 1er janvier 2021 « afin de laisser le temps nécessaire au plan de fiabilisation des diagnostics engagé par le Gouvernement de produire tous ses effets » (Rapp. Commission mixte paritaire, 2017-2018, art. 55 bis C). Par conséquent, seront opposables les informations contenues dans les DPE établis à compter de cette date.

L’opposabilité du DPE pose la question de la fiabilité des diagnostics établis.

En effet, aujourd’hui en pratique la fiabilité des DPE reste aléatoire et il est courant qu’un même bien fasse l’objet d’une estimation de consommation différente selon le diagnostiqueur. C’est la raison pour laquelle le plan de rénovation énergétique des bâtiments, présenté par le gouvernement fin avril 2018, prévoit d’augmenter la fiabilité des DPE courant 2019, notamment par la mise à jour et l’unification de la méthode de calcul utilisée, ainsi que par le renforcement de la formation et du contrôle des diagnostiqueurs.

Par ailleurs, la mesure consistant à instituer un Observatoire des diagnostics immobiliers a été déclaré contraire à la Constitution par décision du Conseil constitutionnel du 15 novembre 2018 (DC n°2018-772, 15 novembre 2018) et à raison du fait que cette mesure sortirait du cadre du projet de loi initial. Le dispositif prévoyait l’obligation pour les diagnostiqueurs de transmettre à cet observatoire les DPE qu’ils auraient établis pour les collecter en vue de leur mise à disposition du public.

A rapprocher : Article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation ; Article L.134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation ; Article L.134-1 du Code de la construction et de l’habitation ; Plan de rénovation énergétique des bâtiments du 26 avril 2018 ; Loi Elan du 23 novembre 2018 ; Décision du Conseil constitutionnel du 15 novembre 2018

 

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Vos réactions

  • Par Maître d'ouvrage - SA HLM, il y a 11 mois

    Bonjour,

    en sachant qu’un DPE est valable 10 ans (vente ou location) et que cette loi sera applicable dans un peu plus de 2 ans, que deviennent les diagnostics réalisés à postériori ? Seront ils également soumis à l’opposabilité ? Le propriétaire sera t’il tenu de réaliser un nouveau diagnostic une fois la méthode de calcul unifiée, afin d’éviter l’opposabilité, même si celui-ci dispose d’une version valable ?
    Tout ça reste assez vague mais non moins sans conséquence…

  • Bonjour,

    merci pour la justesse de cet article notamment pour les paragraphes qui disent je cite « Aujourd’hui, le DPE n’a qu’une valeur informative, si bien que l’acquéreur ou le locataire ne peut, en principe, se prévaloir à l’encontre du vendeur ou du bailleur des informations qu’il contient. L’acquéreur ou le locataire peut en revanche se retourner contre le diagnostiqueur afin d’engager sa responsabilité délictuelle.

    Cependant, les nouveaux articles L.271-4 et L.134-3-1 du CCH, issus de loi ELAN, suppriment le caractère informatif du DPE et rendent ses informations opposables au vendeur et au bailleur. » Trop de diagnostiqueurs ont en effet lu un peu trop vite le code de l’habitation et faisaient et font encore pour quelque temps des DPE un peu trop à la va vite pensant ne pas pouvoir être attaqués en justice. La jurisprudence montre que ce n’est pas le cas. Gageons sur le fait qu’à partir de 2021 les DPE soient plus sincères, en espérant que le législateur nous donnera aussi les moyens à travers les textes qu’il va devoir publier, de ne pas nous transformer en fusible par rapport à certains points qui resterons invérifiables (sans destruction) : présence d’argon dans les vitrages, présence d’isolant en dalle ou sous plancher, type de chaudière pour celles de marques ayant disparu et sans documentation, homogénéité de l’isolation des parois dans le cas de locaux non chauffés (sans moyen d’en vérifier l’effectivité même avec une caméra thermique), …

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