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Une année 2018 marquée par une hausse modérée des prix mais aussi par un léger recul des transactions

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Quel bilan peut-on tirer de l’immobilier en 2018 ? Comment les prix se sont-ils comportés l’année dernière ? Le point avec l’association LPI qui édite chaque mois le baromètre LPI-SeLoger et qui présente le bilan de l’année 2018 et les perspectives pour 2019.

photo : AdobeStock_121059283(1)

Depuis le printemps 2018, les conditions de crédit se sont améliorées : jamais par le passé, les taux d’intérêt n’ont été inférieurs à l’inflation durant aussi longtemps et les durées des prêts accordés se sont encore allongées. De plus les établissements bancaires ont allégé, comme rarement, leurs exigences concernant l’apport personnel des emprunteurs. Mais rien ne semble en mesure d’atténuer la dégradation de la demande : la hausse des prix de l’immobilier a partout altéré sa solvabilité et la suppression des aides personnelles à l’accession a contrarié les projets des ménages modestes. Le nombre de compromis mesuré en niveau annuel glissant recule donc toujours (- 5,8 % à fin novembre).

Les faits marquants de 2018

Après deux années d’accroissement rapide des ventes de logements anciens (après + 9,8 % en 2016 et + 9,6 % en 2015), l’activité avait commencé à ralentir en 2017 (+ 2,4 %) en écho à la montée des incertitudes qui ont paralysé la demande au cours du deuxième semestre. Après la pression sur les prix constatée durant l’été 2017 (+ 4,5 % de juillet à septembre), la hausse a commencé à ralentir : + 4,1 % en 2017. Le ralentissement s’est poursuivi depuis : avec + 3,5 % fin 2018. La hausse est maintenant comparable entre les appartements (+ 3,5 % contre + 4,6 % en 2017) et les maisons (+ 3,4 % contre + 3,3 % en 2017). Les prix de l’ancien reculent sur un an dans un quart des grandes villes. Et ils progressent lentement, bien en deçà du revenu disponible des ménages, dans 40 % des grandes villes.

Après avoir plafonné au cours de l’été 2017, la hausse des prix du neuf a commencé à ralentir (+ 3,2 % en 2017). Le ralentissement s’est poursuivi en 2018 (+ 2,3 % en fin d’année). Il a été plus rapide pour les maisons (+ 2,7 %, après + 5,4 % en 2017) que pour les appartements (+ 2,2 %, après + 2,7 % en 2017).  Dans l’ancien, les prix des logements ont augmenté dans la plupart des régions.  La hausse a été la plus rapide (5 à 6 %) en Aquitaine, en Bretagne et dans le Limousin, voire en Ile de France. Elle est la plus lente (relative stabilité) en Bourgogne et en Picardie, alors que les prix n’ont pas cru de plus de 2 % dans le Centre et en PACA. Ailleurs, la hausse s’est faite au rythme de l’ensemble (de 2 à 3,5 %).

Dans le neuf, les prix des logements ont augmenté dans 20 régions

Les prix ont en effet légèrement baissé en Languedoc-Roussillon, et ils n’ont augmenté que de 0,1 % en PACA. Ils ont cru lentement (de 1 à 1,5 %) en Auvergne, en Bourgogne, dans le Centre, en Franche-Comté, en Haute Normandie et en Midi-Pyrénées. Voire en Ile de France (2 %), l’augmentation a été la plus forte (4 à 5 %) en Aquitaine et en Basse Normandie. Et surtout dans le Limousin, mais sur un marché étroit,  ailleurs, la hausse s’est faite au rythme de l’ensemble (de 2 à 3 %).

Que retenir de 2018 ?

Le ralentissement de la hausse des prix des logements anciens va se poursuivre. Toutefois, les inégalités déjà constatées entre les villes vont encore se renforcer. Avec sur certains territoires (Bordeaux ou Rennes, par exemple), le renforcement du mouvement de gentrification en cours.

Le risque d’une dégradation des conditions d’octroi des prêts devrait se renforcer. En l’absence d’une amélioration et/ou du rétablissement des dispositifs de soutien à la demande (accession à la propriété et investissement locatif privé), l’activité des marchés va donc encore reculer en 2019. D’autant que par le passé, la hausse des prix des logements a altéré la solvabilité de la demande des ménages. Après une année 2018 moins dégradée qu’escompté (du fait de l’amélioration des conditions de crédit), le marché de l’ancien connaitra une nouvelle baisse des ventes de l’ordre de 5 %. Et la construction ou l’achat de logements neufs par des ménages va souffrir d’un recul plus prononcé qu’en 2018, pénalisant surtout les territoires ruraux et intermédiaires.

2018 en bref

  • Une hausse modérée des prix pour l’ancien : +3,5 % (+4,1 % en 2017)
  • Une hausse moins soutenue des prix pour le neuf : +2,3 % (+3,2 % en 2017)
  • 4,7 années de revenus dans l’ancien et 4,2 dans le neuf nécessaires pour acheter un bien
  • Une France coupée en deux :

– Poursuite d’une légère progression des prix dans 40 % des grandes villes (Grenoble, Marseille ou Strasbourg…).

– Mais recul des prix de l’ancien dans plus d’un quart des villes de plus de 100 000 habitants (Amiens, Brest, Dijon ou Saint-Etienne…)

– Une progression des prix portée par les métropoles de la façade Ouest (Rennes, Bordeaux, Rouen…

  • Un repli du nombre de transactions : -5,8% (+2,4 % en 2017), malgré des conditions de crédit exceptionnelles

Et en 2019 ?

  • Hausse probable des prix à un rythme modéré : +2 à 2,5 %
  • Accélération des disparités entre les grandes métropoles et le reste du territoire
  • Nouvelle baisse probable du nombre de transactions : – 5%

Michel Mouillart

Professeur d’économie à l’université Paris-Ouest, Michel Mouillart est
spécialiste de l’économie immobilière. Auteur de nombreux ouvrages sur le
logement, il publie régulièrement des articles sur les marchés
immobiliers, l’endettement immobilier des ménages, les politiques
publiques du logement ... Michel Mouillart est à l’initiative de
l'observatoire CLAMEUR et de nombreux autres observatoires. Et il réalise
régulièrement des prévisions sur l'activité du secteur (transactions dans
l'ancien, construction, endettement, ...).

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