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«Nouveau CNTGI : miroir aux alouettes ?» , Henry Buzy-Cazaux Président de l’Institut du management des services immobiliers

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2019 verra quels sont les vrais pouvoirs du CNTGI, alors que de nouvelles mesures de la loi Alur entrent encore en application.

photo : Henry Buzy-Cazaux

La loi Élan a refondu le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, que la loi Alur, quelque  quatre ans plus tôt, avait créé. Elle a surtout mis à bas le concept de CNTGI qu’Emmanuelle Cosse avait redessiné dans la loi Égalité et Citoyenneté. Retour sur la chronologie d’une déconstruction créative qui n’aura peut-être servi ni la cause des professionnels, ni celle des clients, ni celle des pouvoirs publics.

Rappelons d’abord les principales  évolutions entre le dernier scénario et celui de la loi du 23 novembre 2018. D’abord, plus de personnalité morale pour cette instance, ni de pouvoir de discipline direct. On se rappelle que la loi Alur l’avait doté d’un arsenal de sanctions, allant du simple avertissement pour manquement à une obligation professionnelle jusqu’à l’interdiction définitive d’exercer en cas de faute grave. Il eût fallu, pour que le Conseil pût instruire efficacement les dossiers dont il eût été saisi, qu’il disposât d’un corps d’experts capables d’analyser les situations. Par conséquent, il avait besoin d’un budget, qui avait motivé l’instauration d’une cotisation appelée auprès  de tous les agents immobiliers et administrateurs de biens titulaires d’une carte professionnelle.

Des moyens humains insuffisants et un budget raboté

À la place du dispositif disciplinaire prévu à l’origine, un pouvoir d’alerte de la commission de contrôle du CNTGI qui peut, si elle l’estime nécessaire, demander au président de porter les faits à la connaissance de la DGCCRF. Au demeurant, elle pouvait être jusqu’à présent saisie par bien d’autres parties prenantes… On peut aussi s’interroger sur l’absence de moyens humains : les membres du Conseil vont-ils traiter les dossiers, sans aucun doute abondants et de qualité très variable, à leurs moments perdus ? Le week-end ? En tout cas, plus de cotisation ni de budget. Plus non plus de représentation plus marquée de la profession comme la loi Égalité et Citoyenneté le prévoyait, avec des professionnels n’exerçant plus, compétents et indépendants, notamment pour trancher les litiges et faire observer la discipline.

La question des moyens humains et matériels du CNTGI se pose avec d’autant plus d’acuité qu’il hérite des  compétences de feu la Commission relative à la copropriété. Il pourra désormais rendre des avis non seulement sur l’encadrement des activités de transaction et de gestion, mais aussi sur le fonctionnement de la copropriété. Alors que la loi Élan a annoncé une codification du droit de la copropriété et une réforme de la loi du 10 juillet 1965, le CNTGI ne va pas chômer.

Une présidence qui échappe à la profession

Et puis il y a les choix des personnes qui ne laissent pas de faire réfléchir. La question est celle des profils et en aucun cas des personnes, toutes respectables. La présidence d’abord. Elle a été confiée à un universitaire, juriste de renom spécialisé dans le droit de la copropriété. Elle échappe donc à la profession, à qui le gouvernement confisque le pilotage de son instance représentative. Ladite profession a sa responsabilité, incapable de jeter son dévolu sur une ou deux figures qui eussent emporté une large adhésion.

On observe ensuite que l’homme qui a été choisi est également l’animateur d’un think tank sur la copropriété, le  Greco (Groupe de recherche sur la copropriété), qui a rendu il y a un an un rapport proposant une évolution de la loi de 1965 et qui a fait couler beaucoup d’encre… En particulier le professeur Perrinet-Marquet, nouveau président du CNTGI, et les experts autour de lui ont imaginé rapprocher la gouvernance des grandes copropriétés de celle des entreprises. L’idée ne rallie pas la majorité aujourd’hui, mais le CNTGI ne va-t-il pas être incité à rendre un avis favorable sur le projet d’ordonnance en cours de rédaction au gouvernement, qui pourrait s’inspirer du rapport du Greco ? Hugues Périnet-Marquet n’est pas homme à enterrer ses convictions juste parce que les syndicats patronaux au sein de l’organisation qu’il préside n’y adhèrent pas….

Des dissensions possibles au sein des membres du CNTGI

Enfin, le CNTGI va devoir siéger à la même table que le patron de Foncia, leader national de l’administration de biens, et le directeur de l’Association des responsables de copropriété (ARC). Le premier, passé au SNPI, est membre titulaire, le président du syndicat ayant accepté de devenir simple suppléant. Le second a été désigné comme personnalité qualifiée du monde la copropriété. Or l’ARC désavoue publiquement les pratiques de Foncia et cloue l’enseigne au pilori. La question de savoir si ces procès sont fondés ou pas indiffère ici : Émile Hagège aura-t-il faire taire ses ressentiments et tenir le PDG de Foncia pour un interlocuteur estimable ? La réciproque est vraie. La nuance constitutionnelle au terme de laquelle le directeur de l’ARC ne prendra pas part aux votes en tant que personnalité qualifiée ne règle rien. Sans une hauteur responsable de la part de ces deux acteurs, on voit mal comment sortiront des avis concertés, gages d’influence auprès de l’exécutif.

Pour le reste, l’entrée au Conseil du président fondateur d’Anacofi Immobilier, qui rassemble les conseils en gestion de patrimoine indépendants spécialisés en produits immobiliers, enrichit d’évidence le cercle. Qui plus est, Jean-Jacques Olivier a été pendant de longues années l’un des premiers syndics indépendants de France et il a une vision audacieuse et moderne du métier.

Quel sera le poids du CNTGI de 2019 ? Le prédire est bien difficile. On ne tardera pas à le mesurer : les sujets, en application des lois Alur – eh oui, encore – et Élan, se bousculent. On en voit venir un qui révèlera vite le jeu des acteurs : le plafonnement des honoraires d’état daté, que les syndics évaluent en gros au double de ce que calcule le gouvernement et les consommateurs.

Une sorte de test match qui préfigurera ce que sera la compétition. À moins que la plus belle entente ne balaie les craintes : le CNTGI doit prouver qu’il compte. Les professionnels, qui ont cru en lui pour que le droit soit mieux conçu et que leur image par ailleurs soit restaurée, ne lui pardonneraient pas d’avoir été pour eux un miroir aux alouettes.

 

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Henry Buzy Cazaux

Après avoir conseillé Pierre Méhaignerie, ministre de l'équipement et du logement, Henry Buzy-Cazaux a occupé des fonctions de responsabilité dans des entreprises immobilières de premier plan, FONCIA, Tagerim ou encore le Crédit Immobilier de France, mais également au sein des organisations professionnelles du secteur. Ancien délégué général de la FNAIM, il a aussi été administrateur de plusieurs autres syndicats immobiliers. Il a été chargé de mission auprès du président du Conseil de l'immobilier de l'Etat.

Il mène depuis toujours une action engagée pour la formation aux métiers de l'immobilier: président d'honneur de l'Ecole supérieure des professions immobilières, cofondateur de l'Institut des villes, du territoire et de l'immobilier du Groupe ESSEC, il est aujourd'hui président fondateur de l'Institut du Management des Services Immobiliers, centre de prospective et d'enseignement.

Il est enfin membre du conseil scientifique de l'observatoire immobilier des notaires et président du groupe "Immobilier, logement et ville durable" du Forum pour la gestion des villes et des collectivités locales et territoriales.

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Vos réactions

  • Par JPM-COPRO, il y a 3 mois

    Henry Buzy-Cazaux n’aurait-il pu être l’un des candidats bien placés pour la présidence d’un CNTGI solidement établi ? Comment l’excellent universitaire qu’est M Perrinet Marquet a-t-il pu accepter la présidence d’un organisme professionnel aussi émasculé que ce CNTGI ? Rien sur ce point à ajouter à l’article.

    Citons deux divagations juridiques émanant de parties prenantes. Primo, le lot transitoire
    aurait comme partie privative un droit de construire ! Or la partie privative d’un lot transitoire ne peut être que la propriété des volumes constructibles superficiaire et tréfoncier déterminés par la parcelle dédiée qui demeure partie commune. Secundo, l’ARC proclame cette semaine que la portée de l’approbation des comptes par l’assemblée générale est réduite à celle des charges et produits. Or l’article 11 I 1°du décret impose la notification de l’état financier du syndicat avec le compte de gestion général  » lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes « . Il est donc évident que l’approbation des comptes s’étend à tout ce qui est inclus dans cet état financier.
    Comment ces membres peuvent ils prétendre juger les autres ? In fine le conseil d’administration !!! Qui sera assez fou pour décider en petit comité un chantier de 450 000 € dans une grande copropriété ? Comment ignorer l’histoire de la gestion des  » Grandes terres  » ?

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