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« Perte des honoraires pour nullité de la clause pénale », Maître Gabriel NEU-JANICKI

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La clause pénale doit apparaitre en caractères très apparents. A défaut, la clause pénale est nulle et l’agent immobilier ne peut pas obtenir le paiement de ses honoraires dus en application de celle-ci.

photo : Home buyer are sign contract on sheet  with agent or broker in o

L’article 78 du décret du 20 juillet 1972 dispose que « lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale (…), cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser. »

Ainsi, une clause pénale ne peut pas être en petit caractères (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 17 janvier 2018 n°16-26099) et doit donc être rédigée en caractères très apparents en gras et donc ne pas être comme d’autres stipulations du mandant (Cour d’appel, Besançon, 1re chambre civile et commerciale, 21 Septembre 2020 n°19/00354 ; Cour d’appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 22 novembre 2019 n° 17/02781).

En l’espèce, le mandat portant sur la recherche d’un locataire commercial est un mandat non exclusif.

Il comporte, outre une clause pénale, une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire.

Or, cette clause doit, en application de l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, figurer en caractères très apparents dans le contrat de mandat pour recevoir application.

En l’espèce, la clause doit être annulée car elle figure à la fin du paragraphe relatif à la rémunération du mandataire, avec les mêmes caractères que le reste du contrat. Elle ne figure donc pas en caractères très apparents.

Le contrat est valable pour le surplus.

C’est en vain que l’agent immobilier recherche la responsabilité du mandataire et du locataire. Le bail a été conclu par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier, également titulaire d’un mandat.

L’agent immobilier ne justifie pas avoir été privé de son droit à commission puisque la clause garantissant la rémunération a été annulée.

Conseil aux professionnels : la clause pénale, la clause d’exclusivité et le droit de suite doivent être rédigés en caractères très apparents (gras et majuscules) à l’inverse des autres stipulations du mandat. A défaut, l’agent immobilier perd ses droits à indemnisation ou rémunération.

Cour d’appel, Amiens, 1re chambre civile, 6 Janvier 2022 n°20/03924

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Gabriel Neu-Janicki

Maître Gabriel NEU-JANICKI, est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet NEU-JANICKI. Son cabinet est dédié aux professionnels de l’immobilier (mandat, vente, baux commerciaux, baux d’habitation, copropriété). Ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux », il est l’auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels..

Il est également Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Cabinet Neu-Janicki
35 avenue d'Eylau
75116 PARIS
Tel: 01 47 83 90 90

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