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« Création d’un droit de surplomb en faveur de l’isolation thermique », Caroline THEUIL

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La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 s’est étoffée d’un nouvel article autorisant un droit de surplomb sur le fonds voisin dès lors que cette modification s’inscrit dans le cadre de travaux en faveur de l’isolation thermique . Comment procéder pour les autorisations préalables ? Quelles sont les indemnisations pour les propriétaires concernés ? Décryptage par Caroline Theuil.

photo : CAROLINE THEUIL episode 6

Comme chacun le sait, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a ouvertement déclaré la guerre aux passoires énergétiques, en interdisant progressivement, à compter de 2025, la location des logements les plus énergivores. Forte de cette ambition, elle est notamment venue par le biais de son article 172, insérer un nouvel article en faveur de l’isolation thermique, dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH) : l’article L113-5-1.

Octroi d’un droit de surplomb du fonds voisin pour procéder à une isolation thermique par l’extérieur

Par ce nouvel article, le législateur vient octroyer au propriétaire d’un bâtiment existant, qui souhaite procèder à son isolation thermique par l’extérieur, un droit de surplomb sur le fonds voisin. En d’autres termes, il autorise le droit d’empiéter sur la propriété de son voisin dès lors que cet empiètement a pour objet l’isolation thermique d’un bâtiment par l’extérieur.

En pratique, le propriétaire du bâtiment à isoler qui souhaite bénéficier de ce droit, a l’obligation d’informer son voisin de son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds, et par conséquent, de l’intention qu’il a de bénéficier du droit de surplomb tel que mentionné à l’article 113-5-1 du CCH. Le courrier établi en ce sens doit en outre spécifier au voisin le fait qu’il a droit à une indemnisation.

En réponse, celui-ci peut s’opposer à l’exercice du droit de surplomb dans un délai de 6 mois à réception de l’information, dès lors qu’il est en mesure de faire valoir un motif sérieux et légitime tenant, par exemple, à la méconnaissance des conditions d’octroi du droit de surplomb.

En effet, ce droit a été fortement cadré par le législateur en ce sens où, tout d’abord, l’empiètement du surplomb ne peut être supérieur à 35 cm. D’autre part, et sauf meilleur accord, l’isolant ne peut être posé qu’à 2 mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’heberge ou du sol. Enfin, l’isolation thermique par l’extérieur doit s’avérer être la solution technique la plus raisonnable en matière de coût, de mise en œuvre et d’efficacité énergétique.

Cette mise en pratique qui se veut plutôt simple, se complexifie toutefois lorsqu’il s’agit d’un immeuble collectif, ce nouveau point devant être débattu et adopté par le syndicat des copropriétaires à la majorité de l’article 25 la loi de 65.

Octroi d’un droit d’accès temporaire à l’immeuble voisin

Seul, le droit de surplomb n’est pas suffisant pour permettre d’isoler un bâtiment par l’extérieur, encore faut-il pouvoir réaliser les travaux d’isolation. Aussi, le législateur est venu associer à la servitude de surplomb, un droit d’accès temporaire à la propriété voisine afin d’autoriser le propriétaire du bâtiment à isoler, à installer provisoirement le nécessaire pour réaliser ses travaux.

Des écrits pour fixer les règles

La servitude de surplomb est par nature une servitude continue et apparente. Elle ne peut donc s’acquérire, en application de l’article 690 du Code civil que par titre ou par la possession de 30 ans. Conformément à cette idée, le législateur a imposé en matière de droit de surplomb et de droit d’accès temporaire l’établissement d’un titre constatant la mise en application de ces deux droits : tandis que les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb doivent être constatées par acte authentique publié au service de publicité foncière, ou à défaut par décision de justice, celles du droit d’accès temporaire donnent lieu à l’établissement d’une simple convention.

Soulignons enfin que la servitude de surplomb ne s’éteint qu’avec la disparition du bâtiment isolé.

Indemnisation du propriétaire voisin

Afin de dédommager l’empiétement sur propriété d’autrui ainsi que la gêne occasionnée par l’accès temporaire à l’immeuble voisin, une indemnité est due au propriétaire du fonds surplombé. Comme son objet, cette indemnisation semble double en ce sens où, concernant le droit de surplomb, le législateur prévoit une « indemnité préalable« , puis, concernant le droit d’accès temporaire une indemnité, sans précision de temporalité.

C’est alors au propriétaire du fonds surplombé que revient la charge, dans un délai de 6 mois suivant son information, de saisir le juge pour fixer le montant de cette indemnisation.

En tout état de cause, il faudra attendre a minima avril 2022, pour voir notamment s’éclaircir ces points d’ombre avec la publication du décret d’application relatif à l’article 172 de la loi Climat.

> Les relations entre voisins ne sont pas toujours évidentes : pensez à la médiation et à la médiation préventive

 

 

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Caroline THEUIL

Caroline Theuil
Juriste, expert en évaluation et formateur immobilier

Titulaire d'un double master en droit, Caroline THEUIL est avant tout spécialiste des contrats immobiliers : elle dispose d'une expertise de près de 10 ans en la matière notamment auprès des personnes publiques. Elle exerce par ailleurs des missions d'évaluation immobilière avec la particularité d'avoir une pratique, et donc une approche, à la fois fiscale et privée de l'expertise. Éprouvée par la dureté des contentieux, elle s'est instinctivement orientée vers l'apaisement des relations humaines. Médiatrice, elle participe ainsi activement à la prévention des différends et à la résolution amiable des situations conflictuelles. Forte de cette richesse professionnelle, elle est chargée d'enseignement auprès de l'université d'Orléans, et forme, partout en France, des professionnels de tous horizons.

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