« Vérifiez la solvabilité les acquéreurs », Aurore Gadrat Experte en droit immobilier – SVP

Etonnamment, et bien qu’il s’agisse de sommes plus importantes, dans la pratique, la solvabilité des candidats  acquéreurs est souvent moins vérifiée que celles des candidats locataires. Pourtant, en matière de vente aussi, l’agent immobilier est bel et bien tenu de vérifier sérieusement la solvabilité de l’acquéreur. Toute négligence pourrait entraîner sa responsabilité.

Le contexte

Un mandat de vente est consenti à un agent immobilier. Le mois suivant, un acquéreur est trouvé et un compromis  de vente est conclu. L’acquéreur déclare ne pas recourir à un prêt immobilier pour financer l’acquisition. Lors de la  date prévue pour la réitération de l’acte, cet acquéreur ne se présente pas chez le notaire. Celui-ci indique le  lendemain s’engager à indemniser le vendeur à hauteur de 17 000 € et l’agence pour un montant équivalent à sa commission. Cet engagement n’est pas exécuté et les vendeurs assignent l’acquéreur ainsi que l’agent immobilier afin  d’obtenir une indemnisation pour le préjudice subi.

La jurisprudence

La cour d’appel saisie rejette la demande des vendeurs considérant que la situation de l’acquéreur (son âge de 25 ans,  célibataire, cariste magasinier déclarant ne pas recourir à un prêt), figure dans la promesse synallagmatique de  vente et n’a jamais été dissimulée aux vendeurs. Elle précise que ces derniers ont librement acceptés ces éléments et  qu’ils étaient en mesure de ne pas contracter avec cet acquéreur, s’ils estimaient que les garanties offertes n’étaient  pas suffisantes. Elle rajoute que l’agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour effectuer un contrôle de la solvabilité réelle de l’acquéreur. Cette décision est cassée par la Haute Cour qui dispose  que l’agent immobilier n’avait pas justifié avoir conseillé les vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en  garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté.

On en retient donc que la connaissance  par les vendeurs de la situation de l’acquéreur ne dégage pas l’agent immobilier de son obligation de faire des  recherches relatives à la solvabilité de l’acquéreur et de conseiller les parties sur l’opportunité de l’acte.

Et pour votre agence ?

La jurisprudence constante rappelle ces deux obligations de l’agent immobilier. D’une part, il est tenu d’informer  les parties sur l’opportunité de l’opération, notamment sur ses incidences financières ou fiscales, ou encore sur le
risque de refus du crédit demandé par l’acquéreur potentiel. Cette obligation d’information et de conseil peut même  être considérée comme un véritable devoir de mise en garde lorsque l’agent immobilier est spécialiste d’opérations  complexes, telles que l’immobilier de placement.

D’autre part, il doit effectuer des contrôles relatifs à la solvabilité de l’acquéreur. À ce titre, l’apport personnel de  l’acquéreur nécessite des vérifications de l’agent immobilier pour s’assurer que l’acquéreur dispose réellement des fonds ou qu’il va les obtenir. Ainsi la responsabilité de l’agent peut être engagée, s’il n’avertit pas l’acquéreur des  risques d’une acquisition ou s’il ne lui conseille pas l’insertion d’une condition suspensive relative à la vente de son  propre bien.

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