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« Vérifiez la solvabilité les acquéreurs », Aurore Gadrat Experte en droit immobilier – SVP

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Tout agent immobilier a pour obligation de vérifier la solvabilité des acquéreurs, au titre de son devoir d’information et de conseil.

photo : Man sign a home insurance policy on home loans, Agent holds loan

Etonnamment, et bien qu’il s’agisse de sommes plus importantes, dans la pratique, la solvabilité des candidats  acquéreurs est souvent moins vérifiée que celles des candidats locataires. Pourtant, en matière de vente aussi, l’agent immobilier est bel et bien tenu de vérifier sérieusement la solvabilité de l’acquéreur. Toute négligence pourrait entraîner sa responsabilité.

Le contexte

Un mandat de vente est consenti à un agent immobilier. Le mois suivant, un acquéreur est trouvé et un compromis  de vente est conclu. L’acquéreur déclare ne pas recourir à un prêt immobilier pour financer l’acquisition. Lors de la  date prévue pour la réitération de l’acte, cet acquéreur ne se présente pas chez le notaire. Celui-ci indique le  lendemain s’engager à indemniser le vendeur à hauteur de 17 000 € et l’agence pour un montant équivalent à sa commission. Cet engagement n’est pas exécuté et les vendeurs assignent l’acquéreur ainsi que l’agent immobilier afin  d’obtenir une indemnisation pour le préjudice subi.

La jurisprudence

La cour d’appel saisie rejette la demande des vendeurs considérant que la situation de l’acquéreur (son âge de 25 ans,  célibataire, cariste magasinier déclarant ne pas recourir à un prêt), figure dans la promesse synallagmatique de  vente et n’a jamais été dissimulée aux vendeurs. Elle précise que ces derniers ont librement acceptés ces éléments et  qu’ils étaient en mesure de ne pas contracter avec cet acquéreur, s’ils estimaient que les garanties offertes n’étaient  pas suffisantes. Elle rajoute que l’agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour effectuer un contrôle de la solvabilité réelle de l’acquéreur. Cette décision est cassée par la Haute Cour qui dispose  que l’agent immobilier n’avait pas justifié avoir conseillé les vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en  garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté.

On en retient donc que la connaissance  par les vendeurs de la situation de l’acquéreur ne dégage pas l’agent immobilier de son obligation de faire des  recherches relatives à la solvabilité de l’acquéreur et de conseiller les parties sur l’opportunité de l’acte.

Et pour votre agence ?

La jurisprudence constante rappelle ces deux obligations de l’agent immobilier. D’une part, il est tenu d’informer  les parties sur l’opportunité de l’opération, notamment sur ses incidences financières ou fiscales, ou encore sur le
risque de refus du crédit demandé par l’acquéreur potentiel. Cette obligation d’information et de conseil peut même  être considérée comme un véritable devoir de mise en garde lorsque l’agent immobilier est spécialiste d’opérations  complexes, telles que l’immobilier de placement.

D’autre part, il doit effectuer des contrôles relatifs à la solvabilité de l’acquéreur. À ce titre, l’apport personnel de  l’acquéreur nécessite des vérifications de l’agent immobilier pour s’assurer que l’acquéreur dispose réellement des fonds ou qu’il va les obtenir. Ainsi la responsabilité de l’agent peut être engagée, s’il n’avertit pas l’acquéreur des  risques d’une acquisition ou s’il ne lui conseille pas l’insertion d’une condition suspensive relative à la vente de son  propre bien.

 

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Aurore Gadrat

Interlocutrice privilégiée des professionnels de l’immobilier, elle répond à toutes leurs questions juridiques au travers de la hotline de la société SVP et réalise des contenus pour des publications spécialisées.
Tel : 01 47 87 49 49

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Vos réactions

  • Par ELISABETH RAMBAUD, il y a 5 mois

    Bonjour , j’ai un exemple plus compliqué…
    Que se passe-t-il si un acquéreur a obtenu son prêt 273.000€ (fonds transmis au notaire sur une vente de 285.000€ , et , et que pour le jour de la signature il manque l’apport personnel 23.400€???
    iMPOSSIBLE de signer la vente bien entendu, et 8 jours plus tard, toujours pas les fonds personnels pour solder le dossier, donc le notaire à envoyer un courrier recommandé à l’acquéreur pour forcer la vente, à défaut de nullité, pour désengager les vendeurs et pouvoir ainsi revendre à un tiers !
    CURIEUX comme situation alors que le dossier est bouclé, jusqu’au dernier moment il ne faut jamais considéré que c’est VENDU.
    La solvabilité de l’acquéreur avait pourtant été recherchée, pas de problème en son temps…puisque nous avions revendu un autre logement pour son compte avant cet achat, il disposait donc des fonds, pour un achat sans condition suspensive. Entre temps, sn banquier lui a fait un prêt qui a été accepté et les fonds virés au notaire.. dans ce cas précis, si la vente est annulée, que doit faire le notaire des fonds virés par la banque, car nous n’avons plus de nouvelles du notaire del’acquéreur ? Lui-même ayant oublié de faire verser l’acompte à la promesse de vente ??
    réponse attendue
    bien à vous
    Elisabeth RAMBAUD
    SARL RAMBAUD IMMOBILIER

  • Par Martin, il y a 5 mois

    Qu’elles vont être les meilleures solutions pour garantir la solvabilité du client acquéreur ?

  • Par Piredda Dominique, il y a 5 mois

    Une nouvelle fois pas très clair quand on connait les moyens limités d’investigation de l’agent ou mandataire immobilier (NON IOB) :

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