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« Un DPE à toutes épreuves ? », Caroline THEUIL

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Tantôt saluée, tantôt critiquée, cette réforme n’est décidément pas un long fleuve tranquille…

photo : Energie sparen - Heizung

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’en finit pas de faire parler de lui, notamment depuis l’amorce de sa réforme induite par la loi Élan de 2018.

Une méthodologie trompeuse ?

Bien qu’il n’ait pas pour vocation de calculer de manière précise les consommations du futur occupant d’un bien immobilier, le DPE apporte néanmoins une information à l’acquéreur ou au locataire, sur la performance énergétique d’un bien en lui attribuant une étiquette énergie et une étiquette climat, et ceci pour un coût plus que raisonnable. Force est de constater que pendant longtemps, le DPE pouvait n’attribuer aucune étiquette au bien immobilier en raison notamment de données inexploitables par le diagnostiqueur. Nous pouvions alors nous retrouver face à un DPE dit « vierge ».

Pour comprendre la problématique de ce type de DPE, il importe de s’intéresser à la méthodologie alors utilisée : avant la réforme du DPE particulièrement induite par la loi Élan du 23 novembre 2018, le diagnostiqueur avait l’obligation de recourir à deux types de méthodes définies et applicables en fonction de l’année d’obtention du permis de construire du bien.

D’une part, les constructions réalisées après le 1er janvier 1948 faisaient intervenir la méthode dite « 3CL » (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements), instaurée en 2006 pour répondre aux exigences de la directive européenne sur la performance énergétique des logements, cette méthodologie utilisant un logiciel d’évaluation thermique.

D’autre part, les constructions réalisées avant 1948 exigeaient, quant à elles, l’exploitation des factures de consommation des trois dernières années. Et c’est bien en cela que reposait toute la difficulté de la méthode, car si ces factures pouvaient se révéler inexploitables voire inexistantes, leur prise en compte aboutissait à une conclusion parfaitement subjective. Conscient des limites de la méthode par facturation, le législateur a choisi de la faire disparaître au profit d’une nouvelle méthode rendant le DPE plus fiable qu’il ne l’était jusque-là.

Les apports de la réforme

À compter du 1er juillet 2021, la réforme est donc venue :

  • affiner le classement du bâti en application d’une échelle de référence établie en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée et de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre, prenant désormais en compte la zone climatique et l’altitude ;
  • renforcer les recommandations visant à améliorer la performance énergétique, sans augmenter la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité ;
  • ajouter des éléments d’appréciation sur la capacité du bâtiment ou de la partie de bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale.

À partir du 1er juillet 2021, le DPE s’est ainsi vu hisser au rang d’outil privilégié au service de la baisse de la consommation énergétique française.

Une méthodologie à parfaire

Mais, en juin dernier, une enquête réalisée par le magazine 60 millions de consommateurs pointait à nouveau du doigt le DPE et sa méthodologie. En réaction à cette enquête, la Chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la FNAIM reconnaissait volontiers une absence d’homogénéisation des pratiques au sein de la profession, ce qu’elle jugeait d’ailleurs inacceptable. Elle n’en rappelait pas moins qu’il « est toujours possible d’améliorer le DPE, même s’il ne sera jamais l’outil parfait fantasmé par certains experts ». Une chose est sûre, plus on consolidera la méthodologie d’établissement du DPE, plus on consolidera l’ensemble du dispositif. Dès lors que l’on prend en compte des données d’entrée plus représentatives de l’état réel d’un logement, on ne peut qu’affiner l’ancienne version du DPE.

Comme rien n’est parfaitement lisse, la méthode post-réforme du DPE a connu quelques dysfonctionnements de départ entraînant par exemple le classement quasi systématique des constructions antérieures à 1975 dans la catégorie des passoires thermiques ce qui lui a valu d’ailleurs une « suspension d’utilisation » dès le 24 septembre 2021.

L’arrêté du 8 octobre 2021 est alors venu ajuster le tire pour livrer dès le 1er novembre 2021 une méthodologie rénovée. La méthode de calcul du DPE a ainsi subi différentes évolutions avec tout particulièrement :

  • des modifications de calcul à l’intérieur même de la méthode venant ainsi impacter les coefficients d’isolation, la ventilation, la perméabilité à l’air et la production d’eau chaude sanitaire,
  • et des ajouts de nouvelles modalités permettant de justifier les données d’entrée.

Bien qu’encore perfectible, la méthode se veut désormais plus précise en matière de performance énergétique. Parfaitement normée, seuls les critères physiques ont aujourd’hui leur place dans le DPE.

Quel impact pour ce nouvel ajustement ?

Compte tenu de ces dernières modifications, les DPE portant sur les logements construits avant 1975 et classés entre D et G, sont voués à être réédités. L’article D126-19 du Code de l’habitation et de la construction impose par ailleurs de refaire les DPE 2013 à 2017 inclus avant le 31 décembre 2022, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus avant le 31 décembre 2024.

Il s’agit là d’une information importante à transmettre aux clients vendeurs ou bailleurs, car en cas de non transmission du bon DPE aux futurs acquéreurs ou locataires, ceux-ci seront en droit d’engager un recours pour indemnisation du préjudice, voire de demander la résolution du contrat de bail ou de vente dès lors que l’annonce publiée ne contenait pas les bonnes informations liées au DPE.

 

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Caroline THEUIL

Caroline Theuil
Juriste, expert en évaluation et formateur immobilier

Titulaire d'un double master en droit, Caroline THEUIL est avant tout spécialiste des contrats immobiliers : elle dispose d'une expertise de près de 10 ans en la matière notamment auprès des personnes publiques. Elle exerce par ailleurs des missions d'évaluation immobilière avec la particularité d'avoir une pratique, et donc une approche, à la fois fiscale et privée de l'expertise. Éprouvée par la dureté des contentieux, elle s'est instinctivement orientée vers l'apaisement des relations humaines. Médiatrice, elle participe ainsi activement à la prévention des différends et à la résolution amiable des situations conflictuelles. Forte de cette richesse professionnelle, elle est chargée d'enseignement auprès de l'université d'Orléans, et forme, partout en France, des professionnels de tous horizons.

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Vos réactions
  • Par Caroline THEUIL, il y a 2 mois

    Bonjour Arnaud,
    Je partage complètement votre avis et vous le savez bien.
    La subjectivité de la méthodologie du DPE n’est plus à démontrer.
    Par ailleurs, rappelons nous que la réforme du DPE a été entreprise dans un contexte historique différent, et notamment sans considération des mouvements de forte inflation.
    Le gouvernement nous vend un DPE « plus fiable et opposable, plus lisible, au bénéfice des usagers et qui prend mieux en compte les enjeux climatiques »… Ce qui n’est finalement pas tout à fait faux. Il n’en reste pas moins que la méthodologie, même modifiée, reste encore trop subjective, voire aujourd’hui, une nouvelle fois faussée, notamment en raison des éléments sur laquelle elle repose, comme vous le soulignez parfaitement, et, comme nous le fait justement remarqué notre auteur inconnu de ce fil de commentaires, en raison la personne même qui réalise le diagnostic…
    Très belle journée à vous et à très bientôt !

  • Par Caroline THEUIL, il y a 2 mois

    Bonjour,
    Je suis désolée que mon article paru le trimestre dernier dans le JDA (n°75) ne vous ait rien apporté. C’est dans un sens assez rassurant puisque cela signifie que vous maitrisez le vaste sujet du DPE.
    Mes articles restent toutefois des sujets « tremplin », alors n’hésitez pas à partager vos connaissances avec l’ensemble de la communauté du JDA.
    Très belle journée à vous.

  • Par Caroline THEUIL, il y a 2 mois

    Merci à vous.
    Je vous souhaite une très belle journée.

  • Par DELOFFRE, il y a 2 mois

    Bonjour Caroline, Je reste dubitatif quant à la fiabilité du DPE qui a été réajusté au doigt mouillé le 1er novembre 2021. Je m’explique, au moment où l’on nous annonce des hausses de tarif d’électricité de 300 %, que le prix du fuel stagne voir baisse légèrement et que l’on nous demande de nous chauffer à 19°C, comment ce fait qu’à la date d’aujourd’hui, soit le 2 décembre 2022, que le DPE est calculé en fonction du « Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnements compris) »
    , comment se fait-il que le DPE soit calculé en tenant compte d’une température à 21°C alors qu’on nous demande de chauffer à 19°C. Il est inscrit dans tous les DPE, je cite : « Température recommandée en hiver → 19°C ; Chauffer à 19°C plutôt que 21°C c’est -19% sur votre facture soit -XX € par an (d’économie). Si le DPE était réalisé en tenant compte d’une température à 19°C, toutes les notes seraient meilleures, les montant consommés moins élevés et nous aurions la phrase suivante : « Chauffer à 21°C plutôt qu’à 19°C augmenterait votre dépense énergétique de 19% soit XX € ». Je pense qu’il est plus judicieux d’expliquer se que les gents risque de perdre en argent que de leur expliquer ce qu’ils pourraient économiser. C’est un sens plus logique et plus positif. Enfin, dans la rubrique travaux à réaliser, dans le DPE que j’ai pris en exemple (Maison ancienne en brique de 135 m², en bordure de route, en limite de propriété avec le voisin, toiture en petites tuiles avec un faitage situé à plus de 11m de haut avec un petit terrain en espalier), il est conseiller de faire une isolation de la toiture par l’extérieur, refaire l’isolation des murs par l’extérieur (perte de cachet), isolation en sous face des planchers, changer les fenêtres double vitrage par des fenêtres double vitrage renforcé ! Installer une pompe à chaleur air/eau et changer le système de régulation. Tous ces travaux sont estimés entre 26300 € et 39300 € !!! N’aurait on pas oublié la forte augmentation des matériaux et l’inflation que nous sommes en train de subir ??? Donc je réitère ma première phrase, « Je reste dubitatif quant à la fiabilité du DPE… A bientôt. Arnaud

  • Par Lien, il y a 2 mois

    Votre article n’a pas vraiment d’intérêt à part répéter ce que l’on sait déjà… des dates. Il n’explique absolument pas pourquoi le nouveau DPE peut être différent selon la personne qui l’établira ? Le mode de calcul est complètement infondé et peut porter préjudice aux propriétaires à tort parfois c’est incompréhensible. 

  • Par Lolive, il y a 2 mois

    Merci pour cet article et les précisions qu’il comporte, car on était un peu dans le flou .

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