L’agent immobilier et le notaire sont compétents pour établir l’avant-contrat de vente. Avec chacun ses spécificités.

photo : dossier journal de l'agence

Quel intermédiaire pour l’avant-contrat ? La question ne fait pas l’unanimité chez les professionnels de l’immobilier. Si les grands réseaux d’agences immobilières recommandent de signer compromis ou promesses de vente à l’agence, sur le terrain, les franchisés sont libres de faire ce  qu’ils veulent. Certains  signent les avant-contrats en interne, ce qui leur permet de s’adapter aux horaires de leurs clients, quand d’autres préfèrent laisser la responsabilité de sécuriser la transaction chez le notaire. Sans parler des indépendants qui, en règle générale, trouvent plus confortable de laisser la rédaction du document à ceux qui ont le niveau d’expertise et de veille juridique le plus fort : les notaires… Alors, faut-il signer les compromis de vente à l’étude et laisser aux notaires le soin d’engager les parties dans un contrat parfaitement rédigé, prenant en compte les spécificités de chacun, ainsi que celles du bien à vendre, ou les agents immobiliers doivent-ils, bec et ongles, défendre leurs compétences et se servir de cette expertise pour valoriser leur travail et justifier leurs honoraires ?

La faute à la loi Alur !

Une chose est certaine, depuis la loi Alur et tous les bouleversements qui en ont découlé, de nombreux professionnels ont peu à peu abandonné la rédaction des avant-contrats au profit des notaires. Alors même qu’obtenir un rendez-vous dans une étude notariale demande du temps, jamais moins de quinze jours, pour cause de surcharge de travail, et fait donc courir le risque que l’acheteur change d’avis. « Depuis une loi de 2014 sous le ministère de Madame Duflot, les mandataires immobiliers sont interdits de réaliser des promesses de vente ou compromis, explique Vincent Chauveau, notaire à Nantes. Or les agents immobiliers exerçant le même travail de négociation immobilière, eux, réalisent la plupart du temps les compromis. Mais cela se fait de plus en plus rare. Face à la complexité du droit et des réformes successives, certains grandes enseignes d’agences immobilières s’y refusent au nom de leur politique commerciale. Mandataires immobiliers et agences immobilières sont rémunérés de la même façon pour le même travail mais pas avec les mêmes contraintes. Pour moi, la négociation implique la participation active à la rédaction de l’accord. »

Réapprendre à aimer rédiger les compromis de vente

Jean-François Buet, président de la Fnaim, déplore cette évolution. Selon lui, le professionnel qui ne rédige pas l’avant-contrat n’est qu’un porteur de clés et un ouvreur de portes. Mettre en musique ce que souhaitent les parties dans un document juridique et contractuel fait aussi partie de la négociation. « Quand un agent immobilier a trouvé un acquéreur, il connaît tous les éléments de la négociation, précise-t-il. Qui peut mieux que lui retranscrire ces éléments sur un document qui engage les parties en fonction de ce qu’elles souhaitent réellement ? Quand vous avez travaillé sur un dossier, quand c’est vous qui tenez la plume, c’est très valorisant… Il faut prendre du plaisir à expliquer les choses, à arranger les deux parties. Et faire son métier avec passion et cœur. »

Justifier ses honoraires

Ce point de vue, Marine Delaigue, qui possède une agence Solvimo-Nestenn dans le 6ème arrondissement à Lyon, le partage. D’ailleurs, chez elle, tous les compromis de vente sont signés à l’agence. Un moyen pour elle d’accomplir pleinement sa mission et d’accompagner ses clients à toutes les étapes. « Signer à l’agence nous permet de suivre l’acquéreur et de justifier nos honoraires », t-elle. De plus, sur simple demande, elle adresse le projet de compromis de vente au notaire de chacune des parties pour relecture. Enfin, pour sécuriser la transaction, une simulation de financement peut être annexée au compromis. Un plus que n’offre pas les études notariales. « Nous ne signons jamais de compromis sans certaines t-elle. Nous exigeons une simulation de la banque. C’est un élément important car si le vendeur se retrouve sans acheteur au bout de 45 jours, c’est ennuyeux… Le notaire, lui, ne demande pas cela. »

Évidemment, Philippe Buyens, directeur général du réseau de conseillers immobiliers Capifrance, a une vision différente puisque les agents commerciaux n’ont pas le droit de signer de compromis de vente. Selon lui, le mieux placé pour engager les parties dans un contrat qui ira au bout, inattaquable, c’est l’expert : « La législation évolue de façon rapide et contraignante : il est nécessaire d’avoir un excellent niveau d’expertise. Dans ce cas-là, pourquoi ne pas aussi faire les diagnostics ? Il ne faut pas oublier que tout se joue dans l’contrat. Dans les causes d’abandon d’une vente, c’est souvent dans l’avant contrat que s’est posé le problème. Laissons à l’expert la partie juridique et contractuelle et conservons la partie commerciale et transactionnelle. »

Un compromis de vente en 30 minutes

Pour permettre aux agents immobiliers de rédiger de manière simple et sans connaissances juridiques particulières un compromis de vente adapté aux projets de leurs clients, il existe aujourd’hui des outils informatiques intelligents et dynamiques. Tissot, éditeur de référence, spécialiste des formulaires juridiques, propose des documents faciles à appréhender, mis à jour en permanence. Tout comme Modelo Doc « Au fur et à mesure de l’acte, l’agent immobilier doit répondre à un certain nombre de questions détaille Etienne Petit, cofondateur de Modelo Doc. Nous avons paramétré toutes les hypothèses pour que l’agent immobilier n’ait plus qu’à choisir la solution qui correspond à sa situation et, en fonction de cela, la bonne clause juridique est automatiquement générée. Ainsi, il est impossible de se tromper. » Modelo Doc est déjà utilisé par 9 des 12 plus grands réseaux immobiliers et s’ouvrent ce mois-ci aux indépendants…

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  • Par Thibaut, il y a 6 jours - 16 octobre 2017 à 13 h 45 min

    Agent immobilier « carte T » ayant travaillé également comme mandataire, j’ai rédigé des compromis et également fait rédiger par notaire. Bilan : le notaire est meilleur pour le détail, encore faut il qu’il soit bien briefé par l’agent. L’agent immobilier lambda qui plus est « en retard de formation » est souvent un peu léger d’un point de vue juridique et hors les formulaires « cases à cocher » dépassé par les questions juridiques…

  • Par nelly corne, il y a 13 jours - 9 octobre 2017 à 23 h 37 min

    Je constate que plusieurs points de vue sont exposés.

    Attention à ne pas faire assez grossièrement le procès des mandataires,

    le grand public aura vite fait de s’imaginer que les mandataires sont mal informés, incompétents ou que l’accompagnement n’est pas complet.

    Car, quelque soit le nom que l’on pourra lui donner, le notaire s’appuie sur les éléments de la personne qui a été en charge de la négociation, que je sache il ne se déplace pas, il n’a aucune idée du bien vendu.

    De plus, compte tenu de la complexité des ventes et de l’exigence des 2 parties, je ne vois pas comment on peut boucler en 30 minutes un compromis/une promesse, pour en avoir rédigé bon nombre. Je ne crois pas non plus que l’on puisse se contenter de formulaires pré établis .

    Aujourd’hui mandataire, je préfère passer du temps à préparer le dossier avec le notaire main dans la main plutôt que de prendre le risque d’oublier un élément particulier.
    Le mandataire ne serait ainsi pas capable de remplir les cases vides des promesses pré-établies comme l’agent immobilier!! mince ! pas de bol!
    Il n’y a pas de place pour l’approximation, il n’y a pas à avoir d’a priori s positifs si c’est une agent immobilier plutôt qu’un mandataire qui rédige, mieux vaut un bon mandataire qu’un mauvais agent immobilier non??? Nelly 11 ans comme XXXXXX immobilier

    • Par Nathalie, il y a 9 jours - 13 octobre 2017 à 19 h 59 min

      La grosse différence est que l agent immobilier a une carte professionnelle et donc une assurance une caution et une responsabilité et une obligation de formation pour s installer et pour pouvoir renouveler ce qui n est pas le cas d un mandataire sans carte professionnelle.
      Nathalie

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