Focus sur la réforme de l’urbanisme

La réforme de « l’urbanisme de projet », annoncée par la loi 2010-788 du 12 juillet 2010 portant Engagement national pour l’environnement (art. 25), s’applique progressivement à compter du 1er janvier 2012. Le point sur les nouvelles mesures prises dans une optique d’urbanisme durable.

Simplification des formalités, nouvelle définition de la surface de référence, modification du  régime fiscal, redéfinition
du lotissement… les ordonnances prises en application de la loi dite Grenelle II sont venues introduire des allègements, des correctifs, voire des innovations aux règles d’urbanisme

L’extension des constructions existantes simplifiée

Au titre des simplifications, le décret n° 2011-1771 du  5 décembre 2011 apporte un allègement des formalités à accomplir pour certaines extensions de constructions existantes. À compter du 1er janvier 2012, ce décret prévoit que les travaux d’extension de constructions existantes seront soumis à une simple déclaration préalable et non plus à permis de construire. Cette souplesse est prévue dans les cas suivants :

– dans les zones urbaines des  communes couvertes par un document d’urbanisme si la surface hors œuvre brute
(Shob) est inférieure à 40 m² ;

– dans les autres zones si la Shob est inférieure à 20 m².  Pour les travaux de modification du volume d’une construction existante entraînant le percement d’un mur extérieur, ceux-ci ne seront plus soumis à permis de construire mais à une simple déclaration préalable. En revanche, pour une surface comprise entre 20 et 40 m², un permis de
construire sera nécessaire lorsque l’extension aura pour  effet de porter la surface totale de la construction au-delà
du seuil fié pour le recours obligatoire à un architecte (170 m²). Concernant les demandes d’autorisations d’urbanisme déposées avant le 1er janvier 2012, celles-ci seront instruites sous le régime des dispositions antérieures.

Notion de surface de plancher

Autre mesure phare de la réforme, la surface de plancher hors d’œuvre nette (Shon) et la surface de plancher hors d’œuvre brute (Shob) laissent place à l’introduction d’une nouvelle notion, celle de surface de plancher. C’est à l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 que Focus sur la réforme de l’urbanisme l’on doit l’adoption et la définition de la surface de référence. L’ordonnance fixe une entrée en vigueur différée. En effet, à compter du 1er mars 2012, soit en même temps que la réforme de la fiscalité en urbanisme, la surface de plancher devra être appliquée pour l’ensemble des règles d’urbanisme qui nécessitaient un calcul des surfaces de construction en Shon et Shob. La définition  a été précisée par le décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011 qui indique les surfaces déductibles. Elle s’entend comme la « somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ». Le décret, qui entre également  en vigueur le 1er mars 2012, fixe les conditions dans lesquelles pourront être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques ainsi que 10 % des surfaces de plancher des immeubles collectifs. Le mode de calcul de la surface de plancher  présente de nombreux avantages par  rapport à celui de la Shon  et de la Shob. Il est simplifié   et s’inscrit en parallèle des  règles de calcul de la surface  soumise à la taxe d’aménagement. Comparé à la Shon,  une seule déduction forfaitaire est maintenue qui ne  concerne que les immeubles  collectifs. De plus, on gagne  en clarté puisque le calcul
de la surface correspond à  l’espace réellement disponible pour les occupants des  constructions. L’absence d’intégration des murs extérieurs  contribue à l’amélioration de  la performance énergétique  des bâtiments. Cela permet  de gagner en constructibilité  pour des projets de constructions nouvelles plus importantes ou d’extension de
constructions existantes.  Par ailleurs, le décret définit  la notion d’emprise au sol  utilisée en complément de  la surface de plancher. Elle  sert à déterminer si un projet   de construction n’est soumis à aucune formalité au titre  du droit de l’urbanisme ou,  au contraire s’il requiert une  déclaration préalable ou doit  faire l’objet d’une demande  de permis de construire.  La notion d’emprise au sol  a pour objet de maintenir,  compte tenu de leur importance, un contrôle préalable  sur certaines constructions  qui sont exclues du calcul  de la surface de plancher,  telles les constructions non  closes comme les hangars  ou les constructions dédiées  au stationnement. La notion  est également utilisée pour  apprécier si un projet de  construction soumis à permis de construire peut être  dispensé de l’obligation de  recourir à un architecte.

La loi remplace 6 des 8 taxes par 2 nouvelles taxes : la « taxe d’aménagement » et le « versement pour sous-densité »

Modification du régime fiscal

La réforme de l’urbanisme est également marquée par une refonte de la fiscalité en urbanisme. L’article 28 de la loi de finances rectificative pour 2010 modifie en profondeur le régime des taxes et participations d’urbanisme. Cette loi a pour effet de remplacer six des huit taxes d’urbanisme par deux nouvelles taxes, la « taxe d’aménagement » et le «versement pour sous-densité »; elle supprime ainsi cinq des huit participations d’urbanisme. Elle est accompagnée par le décret n° 2012-88 du 25 janvier 2012 pris pour la mise en œuvre de la réforme de la fiscalité de l’aménagement qui vient modifier la partie relative aux dispositions financières du Code de l’urbanisme, intégrant ainsi tout un chapitre dédié à la taxe d’aménagement. Les nouvelles dispositions sont applicables aux demandes d’autorisations et aux déclarations préalables déposées à compter du 1er mars 2012. Pour pouvoir percevoir la part communale de la taxe d’aménagement, les communes non dotées d’un plan local d’urbanisme ou de plan d’occupation des sols ont dû délibérer avant le 30 novembre 2011 pour une application à compter du 1er janvier de l’année suivante. Sont ainsi soumises à la taxe d’aménagement, des opérations d’aménagement de construction, de reconstruction et d’agrandissement des bâtiments, installations ou aménagements de toute nature, et qui nécessitent une autorisation  d’urbanisme (art. L.331-20 du Code de l’urbanisme). Le redevable de la taxe d’aménagement est le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme, ou en cas de construction sans autorisation ou en infraction avec l’autorisation, la personne
responsable de la construction. Le fait générateur de la taxe est, selon les cas, la date :

– de délivrance de l’autorisation de construire ou d’aménager ;
– de délivrance du permis modificatif ;

– de naissance d’une autorisation tacite de construire ou d’aménager ;
– de la décision de non-opposition à une déclaration préalable.

Nouvelle définition du lotissement

Dernier point important de la réforme, l’ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011 relative à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme a fixé des ajustements parmi lesquels figure
une nouvelle définition du  lotissement. En revanche, ce texte prévoit une entrée en vigueur différée à une date
fixée par décret en Conseil d’État ou au plus tard au 1er juillet 2012. Dans la nouvelle codification (art. L.442-1 du Code
de l’urbanisme), « constitue un lotissement la division en  propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». L’ancienne définition du lotissement visait l’opération qui avait pour objet ou pour effet la création de lots à bâtir sur une période de dix ans. La nouvelle version ne vise que la division ayant pour effet le détachement d’un ou plusieurs lots à bâtir. En mettant en parallèle les deux définitions, il ressort qu’ont été supprimées toutes références au nombre de lots créés et
la période. Désormais, l’objet de la division c’est le détachement d’un ou plusieurs lots, ce qui met fi n aux incertitudes relatives au nombre de lots constitutifs de lotissement. En clair, on peut parler  de lotissement à partir du détachement d’un seul lot à bâtir. Ce qui explique d’ailleurs la disparition de la formule « opération d’aménagement » dans la nouvelle définition. Il est logique qu’un seul lot, par exemple, ne puisse justifier une opération d’aménagement étant donné qu’il n’est pas accompagné de travaux de réalisation d’équipements communs. En outre, le détachement doit porter sur « un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Cette formulation apparaît similaire à l’ancienne puisqu’il s’agit toujours de «lots destinés à l’implantation de bâtiments ». Enfin, le Code de l’urbanisme (art. R.442-1) liste toujours un ensemble de divisions qui échappent au régime de  lotissement, et ce, même si elles sont faites de lots à bâtir en raison de leur objet ou de leur contrôle au titre d’une autre procédure.