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La loi ALUR modifie le régime des locations vides et meublées. Les nouvelles dispositions de ces règlementations s’appliquent immédiatement aux baux qui sont conclus depuis le 27 mars 2014.
Par principe, les baux existants restent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables avant la loi Alur. Par dérogation, certaines mesures concernent également les baux existants. Il s’agit, pour les baux d’habitation vide, de l’article 7, relatif aux obligations du locataire, l’article 17-1 relatif à la révision du loyer, l’article 20-1 relatif à la mise en conformité du logement à la demande du locataire, l’article 21 relatif à l’obligation de transmission de la quittance et l’article 23 relatif à la régularisation des charges. Pour la location meublée : de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux obligations du bailleur, l’article 7 relatif aux obligations du locataire, l’article 20-1 relatif à la mise en conformité du logement à la demande du locataire, ainsi que l’article 25-11 de la même loi du 6 juillet 1989, relatif à la compétence de la Commission départementale de conciliation.
Dorénavant, les honoraires relatifs à l’entremise et à la négociation sont à la charge du bailleur. Certaines prestations peuvent être mises à la charge du locataire, sans que sa part ne puisse excéder celle du bailleur. Il s’agit des honoraires de visite, de constitution du dossier, de rédaction de bail et de réalisation de l’état des lieux d’entrée. Ces honoraires seront plafonnés par décret.
La loi ALUR prévoit la création d’une liste de documents qu’un bailleur pourra exiger de tout candidat locataire et de sa caution. Cette liste sera définie par décret. La loi ALUR impose de respecter un modèle type de bail et d’état des lieux, dont les contenus seront fixés par décret. En plus des diagnostics déjà obligatoires, la loi ALUR en ajoute de nouveaux, dont les contenus et les dates d’entrée en vigueur seront définis par décret. Devront ainsi être annexés à tout nouveau bail, le diagnostic amiante et l’état de l’installation électrique et gaz du bien.
À défaut pour le locataire de pouvoir justifier qu’il est bien assuré contre les risques locatifs, et à condition qu’une mise en demeure de fournir l’attestation soit restée sans effet après un mois, le bailleur pourra souscrire une assurance pour compte du locataire et en obtenir le remboursement.
La loi ALUR pose un régime propre à la colocation. Notamment, elle limite la solidarité du colocataire sortant et de sa caution, qui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé.
La fixation initiale du loyer, pour les logements situés dans une ville en zone tendue, sera plafonnée. Chaque année, le préfet fixera un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, déterminés par un prix au mètre carré de surface habitable. Pour une location meublée, ces montants seront fixés en appliquant une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence applicables à la location vide.
La loi ALUR prévoit que toutes les actions relatives au bail se prescrivent par un délai de trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Concernant l’action en révision du loyer, elle est prescrite un an après la date convenue dans le bail pour réviser le loyer.
Le délai de restitution du dépôt de garantie est maintenu à deux mois après la restitution des clés. Il est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. La loi ALUR permet au bailleur, lorsque le logement loué fait partie d’un immeuble collectif, de conserver au maximum 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté des comptes de l’immeuble. À défaut de restitution dans les délais, la loi prévoit que le dépôt de garantie dû au locataire soit majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque mois commencé en retard.
La loi ALUR prévoit que si la surface habitable réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle inscrite au bail, le locataire peut demander une diminution du montant du loyer. Lorsque le bail ne mentionne pas cette information, il peut demander une diminution du loyer, si, après une mise en demeure, le bailleur ne l’inscrit pas au bail.
Le bénéfice d’un préavis réduit est étendu au locataire d’un logement situé dans une ville en zone tendue, au locataire bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé, au locataire à qui est attribué un logement social, au locataire, quel que soit son âge, si son état de santé nécessite un changement de domicile. La loi ALUR impose au locataire de préciser le motif du préavis réduit et d’en justifier dès l’envoi de son congé.
L’acquéreur d’un bien loué ne pourra donner congé pour vente qu’au terme du premier renouvellement du bail en cours. Le congé pour reprise ne peut être délivré qu’à partir de la fin du bail en cours si la durée du bail restant à courir est supérieure à deux ans. Si cette durée est inférieure à deux ans après l’achat, le congé ne peut être délivré qu’après un délai de deux ans.
La location meublée est désormais soumise à la loi du 6 juillet 1989. Un décret fixera une liste des meubles que doit contenir un logement meublé. Le montant du dépôt de garantie est limité à deux mois de loyers hors charges. Le bail pourra prévoir une provision, le bailleur devant procéder à une régularisation annuelle, dans les mêmes conditions que pour un bail d’habitation vide. Le bail pourra également prévoir un forfait de charges, sans possibilité de régularisation. ©Emmanuelle Jaulneau / ©LeFildel’Immo/BazikPress
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