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Conclusion d’un bail, soyez vigilant !

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Focus sur quelques points devant retenir l’attention de l’agent immobilier avant la signature d’un contrat de location.

photo : conclusion d'un bail journal de l'agence

Qui sera le bailleur ?

De façon générale, le bien est donné en location par le propriétaire. La situation se complique en présence de plusieurs propriétaires.

Le démembrement de propriété

Fréquemment issu d’une  succession ou d’une donation, le démembrement répartit la propriété du bien entre un ou  plusieurs usufruitiers et un ou plusieurs nus-propriétaires. L’usufruitier peut conclure seul un bail d’habitation, ou un bail professionnel, dont la durée ne dépasse pas 9 ans. Les baux d’habitation meublés ou non meublés, soumis à la loi du 6 juillet 1989, tout comme les baux saisonniers ou de résidence secondaire pourront être passés sans le concours du nu-propriétaire. En revanche, il est indispensable de faire intervenir le nu-propriétaire au bail d’une durée de plus de 9 ans. À défaut, à l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire pourra résilier le bail dès lors qu’il aura atteint la durée de 9 ans. Enfin, l’usufruitier ne peut pas conclure seul un bail rural, un bail commercial, ou un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux : le concours du nu-propriétaire est impératif. Si le nu-propriétaire exprime un désaccord, l’usufruitier peut être autorisé en justice à passer seul le bail.

Le bien commun

Lorsque le bien donné en location appartient à un couple marié et a le statut de bien commun, chaque époux peut consentir un bail d’habitation sur le bien sans le concours de son conjoint. Attention toutefois : si le bien constitue la résidence de la famille, le bail devra être consenti par les époux d’un commun accord. Et les époux ne peuvent pas, l’un sans l’autre, donner à bail un bien rural, ou à usage commercial, industriel ou artisanal.

Le bien propre

Lorsqu’un bien appartient en propre à une personne mariée, son conjoint n’en est, par définition, pas propriétaire. Le bail, quelle que soit sa nature, est conclu par l’époux propriétaire. Cependant, l’époux non propriétaire devra consentir au bail sur le logement de la famille. A défaut, le bail pourrait être annulé. Cette situation est rare en pratique. Elle suppose, par exemple, que le bail soit établi alors que la famille occupe toujours le bien, ou encore, que le bien soit le dernier logement occupé par la famille avant une séparation et que le divorce n’est pas passé en force de chose jugée.

L’indivision

Le bien indivis appartient à plusieurs personnes, qui ont des droits concurrents et de même nature sur un bien. Chaque indivisaire possède une quote-part du bien, lequel n’est pas matériellement divisé. L’indivision naît de différentes situations : successions, achat par plusieurs personnes (amis, concubins, partenaires de pacs…) ou par des époux  mariés sous un régime de séparation de biens, par exemple. Juridiquement, le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent conclure des baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial ou artisanal. Bien entendu, l’accord de tous les indivisaires au bail d’habitation évite tout litige ultérieur et sécurise l’agent immobilier.

La rémunération de l’agent immobilier

En principe, la rémunération de l’agent immobilier est librement déterminée. Cependant, elle est encadrée pour les baux d’habitation régis par la loi du 6 juillet 1989.

La résidence principale du locataire

Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, qu’il soit loué meublé ou non meublé, l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 encadre les honoraires de l’agent immobilier. La commission est à la charge exclusive du bailleur. Cependant, les honoraires de l’agent immobilier mandaté pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le locataire. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur, et demeure inférieur ou égal à un plafond fixé :

  • selon les zones, à 8, 10 ou  ou 12 €/m2 de surface habitable du bien, pour la visite, le dossier et la rédaction du bail ;
  • à 3 €/m2 de surface habitable du bien, pour l’état des lieux d’entrée.

Les autres baux

Pour les autres baux, la liberté est la règle. L’agent immobilier définit donc, dans son barème, les conditions de sa rémunération, aussi bien pour la conclusion des baux non soumis à la loi du 6 juillet 1989, que pour l’état des lieux, s’il le souhaite. Il a ainsi la possibilité de différencier ses honoraires selon le type de bail : garage, location saisonnière, résidence secondaire,  bail commercial, bail professionnel…

Les documents à annexer au bail

Sans prétendre à l’exhaustivité, deux points peuvent retenir l’attention en matière de bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Les diagnostics gaz et électricité

Les diagnostics gaz et électricité devront être annexés au bail signé ou renouvelé à compter du 1er juillet 2017, pour les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975. Ces diagnostics sont établis selon les mêmes modalités que celles prévues pour la vente.

L’obligation s’appliquera ensuite à tous les baux signés ou renouvelés à compter du 1er janvier 2018. Rappelons que les règles relatives au dossier de diagnostic technique contenues dans la loi de 1989, et donc aux diagnostics gaz et électricité, sont étendues :

  • aux logements loués ou attribués en raison de l’occupation d’un emploi ou de l’exercice d’une fonction ;
  • aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

Le règlement de copropriété

Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Cette disposition, pourtant ancienne, semble fréquemment ignorée en pratique.

L’agent immobilier qui n’annexe pas ces éléments au bail peut voir sa responsabilité engagée en tant que rédacteur d’acte. En outre, la jurisprudence considère que le locataire qui n’a pas eu communication du contenu du règlement de copropriété ne peut pas se voir reprocher, par le bailleur, un manquement au règlement de copropriété. L’agent immobilier pourrait ainsi se trouver à supporter les conséquences de ce manquement.

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Anne-Claude Poncet

Anne-Claude Poncet, Expert immobilier BusinessFil.
Interlocuteur privilégié des professionnels de l’immobilier, elle répond à toutes leurs questions juridiques au travers de la hotline de la société BusinessFil, réalise des contenus pour des publications spécialisées, et leur dispense des formations professionnelles.
Email : contact@businessfil.fr

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