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La règle est simple : sans carte professionnelle et sans attestation d’habilitation, pas de rémunération.
Peut-on exercer le métier d’agent immobilier sans carte professionnelle ? Non évidemment et, l’on peut se demander si ce sujet mérite un article. Toutefois, la réalité peut être plus complexe qu’il n’y paraît et la jurisprudence s’en fait régulièrement l’écho.
Premier rappel important : l’exercice sans carte ou sans attestation est passible civilement de la perte du droit à rémunération (honoraires ou dommages et intérêt) et de poursuites pénales pour exercice illégal. Précisons qu’une carte ou une attestation non valable est assimilée à une absence de carte ou d’attestation.
Les formalités de carte (délivrance, modification, renouvellement) peuvent être faites en ligne (https://www.cciwebstore.fr/), envoyées en recommandé avec accusé de réception ou remises en mains propres contre décharge. Une fois votre format choisi, vous ne pourrez pas en changer : tout en ligne ou tout par courrier. Pas de mixte.
La délivrance initiale ne pose généralement pas de difficulté. Les conditions à cumuler sont les suivantes : capacité professionnelle (diplômes et/ou expérience professionnelle), honorabilité (vérification du bulletin n°2 du casier judiciaire), assurance en responsabilité civile et garantie financière. Celles-ci doivent être remplies durant toute la durée de la carte laquelle, à défaut, n’est plus valable.
Un professionnel ne peut pas exercer tant que sa carte n’a pas été délivrée et ce, même si la demande est «en cours». Si vous choisissez de confier la constitution de votre société à un professionnel (avocat, expert-comptable ou notaire), certains proposent également de réaliser les formalités de cartes professionnelles. Ensuite, dès que vous devenez titulaire d’une carte professionnelle, vous êtes inscrit sur le fichier national des agents immobiliers (https://www.cci.fr).
Ce site permet de vérifier en ligne que chaque professionnel est bien titulaire d’une carte en cours de validité (ou d’une attestation d’habilitation). Dernière précision sur la garantie financière : l’activité « Transactions » peut être exercée sans garantie financière, à la condition de prendre l’engagement de ne détenir aucun fonds.
C’est à cette étape que les choses peuvent se compliquer. Rappelons donc la nécessité de respecter les délais et la procédure de renouvellement de votre carte.
Elle est obligatoire pour tout collaborateur remplissant les conditions.
Période d’essai, délais de la CCI, contrat d’apprentissage, besoin urgent… autant de raisons pour lesquelles les attestations d’habilitation ne sont parfois pas demandées. Pourtant, tout collaborateur en contact avec la clientèle doit avoir son attestation dès son premier jour de travail.
Dans l’attente de l’attestation, certains font signer les mandats par une personne habilitée mais cela ne règle que partiellement la situation. En effet, doivent être habilités les collaborateurs qui « négocient, s’entremettent ou s’engagent » pour le compte du titulaire de la carte (article 4 Loi n°70-9 du 2 janvier 1970). Pouvoir s’engager et signer les mandats est l’une des trois actions que peut faire un collaborateur habilité. Le seul fait de négocier et/ou s’entremettre sans être titulaire de l’attestation est potentiellement une cause de perte du droit à honoraires.
Avoir une attestation est nécessaire, mais il est aussi vivement conseillé d’être précis sur les pouvoirs délégués. La Cour de cassation a eu à trancher ce sujet dans une affaire où la nullité d’un mandat était soutenue au motif que l’attestation du collaborateur ne précisait pas qu’il était habilité à signer les mandats. La Cour a finalement retenu que dans la mesure où le collaborateur était habilité à détenir des fonds, il disposait des pouvoirs les plus larges et pouvait donc signer le mandat (Cass. 1e civ. 3 nov 2016, n°15-23234). La solution aurait pu être différente si le collaborateur n’avait pas été habilité à recevoir des fonds. Soyez donc précis sur les pouvoirs délégués .
Ne manquez pas aussiCaroline Dubuis Talayrach
Après plus de 20 ans d’exercice en Cabinet d’Avocats Conseils et comme Directrice Juridique et Méthode d’une enseigne nationale de franchise en agences immobilières, Maître Caroline Dubuis-Talayrach a ouvert son propre cabinet de :
- Mandataire en cessions d’agences immobilières, cabinets d’administration de biens et syndic
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Basé à Aix en Provence j'interviens sur toute la France.
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Par François Duchamp, il y a 7 mois
Bonjour,
Très intéressant votre article sur la détention de la carte professionnelle… mais cependant assez succinct
Prenons l’exemple particulier d’un détenteur de la carte T qui expire entre la signature de la promesse de vente et la réalisation de la vente, seul moment où les honoraires de transaction sont exigibles.
Peut’il percevoir ses honoraires alors qu’il a décidé, peut importe la raison, de ne pas renouveler sa carte ? En quelque sorte, faut il être titulaire d’une carte T en cours de validité aussi au jour de la perception des honoraires ?