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« Quand la copropriété se joue à deux ! », Caroline THEUIL

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Dans un dernier article nous Caroline Theuil abordait la problématique des copropriétaires majoritaires. En ciblant plus précisément cette thématique, il est intéressant de s’attarder sur les copropriétés à seulement deux copropriétaires, modèle assez répandu finalement…

photo : journal de l'agence copro a 2 personnes

Lorsque je parle de copropriété à deux copropriétaires, je vise expressément les immeubles soumis à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans lesquels « règne » en tout et pour tout, deux, et seulement deux, propriétaires distincts.

Il y a encore peu de temps cette typologie de copropriété se voyait notamment appliquer les termes de l’article 22 de la loi de 1965, mais l’ordonnance du 30 octobre 2019 est considérablement venue changer la donne en la matière. Depuis la promulgation de cette ordonnance, la loi de 65 comprend une section relative aux dispositions particulières aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires (articles 41-13 à 41-23 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Le législateur a avant tout souhaité alléger les obligations habituellement applicables en matière de copropriété, en ne rendant pas systématique par exemple la tenue d’une assemblée générale. En effet, dès lors que les deux copropriétaires s’accordent sur une décision, celle-ci peut désormais être prise en dehors de toute assemblée générale, charge aux copropriétaires de la consigner dans le registre des procès-verbaux d’assemblée générale afin d’en garantir la validité (articles 41-17 et 41-18 loi de 1965). Exit donc les convocations, la présentation en bonne et due forme, l’élaboration de l’ordre du jour… seule subsiste l’obligation d’établir un PV.

Quid alors des décisions prises unilatéralement ? Le nouvel article 41-17 de la loi de 65 vient préciser que dans un tel cas, la décision unilatérale doit être notifiée au second copropriétaire (de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception). Mais cette décision, même lorsqu’elle émane d’un copropriétaire majoritaire, ne saurait s’imposer de manière définitive au second copropriétaire, celui-ci ayant la possibilité de la contester en vertu de l’article 42 de la même loi. La législation va ici encore plus loin puisque le copropriétaire minoritaire qui estime que le copropriétaire majoritaire fait obstacle à la réalisation de travaux indispensables à l’entretien de l’immeuble, est en droit de décider de manière unilatérale à condition de respecter la procédure de notification.

Autre particularité de l’ordonnance de 2019 : la sécurisation juridique voire financière de la copropriété.

En effet, en présence d’un syndic bénévole, celui-ci peut désormais déléguer ses pouvoirs lorsqu’il se retrouve face à une situation complexe dans laquelle il se juge incompétent. Cette délégation ponctuelle à un tiers doit toutefois être réalisée en accord avec le second copropriétaire (article 41-14 loi de 1965).

Face aux impayés de charges, l’ordonnance de 2019 donne par ailleurs un poids au copropriétaire qui n’occupe pas le rôle de syndic : celui-ci peut engager une action contre le second copropriétaire qui cumule la place de syndic bénévole et de mauvais payeur. En d’autres termes, le fait d’être syndic ne peut plus faire obstacle au recouvrement des charges et même au paiement des provisions sur charges au titre des articles 14-1 et 14- 2 de la loi de 65.

Enfin, l’ordonnance de 2019 allège significativement les obligations légales en matière de conseil syndical (pas d’obligation de nommer un conseil syndical) et de comptabilité (pas d’obligation de tenir une comptabilité en partie double, chaque copropriétaire pouvant engager des dépenses à condition de tenir un registre consultable par les deux copropriétaires).

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Caroline THEUIL

Caroline Theuil
Juriste, expert en évaluation et formateur immobilier

Titulaire d'un double master en droit, Caroline THEUIL est avant tout spécialiste des contrats immobiliers : elle dispose d'une expertise de près de 10 ans en la matière notamment auprès des personnes publiques. Elle exerce par ailleurs des missions d'évaluation immobilière avec la particularité d'avoir une pratique, et donc une approche, à la fois fiscale et privée de l'expertise. Éprouvée par la dureté des contentieux, elle s'est instinctivement orientée vers l'apaisement des relations humaines. Médiatrice, elle participe ainsi activement à la prévention des différends et à la résolution amiable des situations conflictuelles. Forte de cette richesse professionnelle, elle est chargée d'enseignement auprès de l'université d'Orléans, et forme, partout en France, des professionnels de tous horizons.

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