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« Promesse et compromis : différences et conséquences », Me Caroline Dubuis Talayrach, avocat

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La promesse et le compromis ont des conséquences distinctes, notamment sur le droit à honoraires des agents immobiliers. Revue de détail par Maitre Caroline Dubuis Talayrach.

photo : Compromis de vente, trousseau de clés, calculette et stylo. Con

Définissons ce que sont une promesse et un compromis pour analyser les conséquences de leur non réalisation.

I – Compromis, promesse : définitions

A. La promesse synallagmatique de vente

Elle est également appelée compromis de vente. C’est un acte par lequel le vendeur promet de vendre à un acquéreur, qui promet d’acheter : les deux parties s’engageant l’une envers l’autre. Généralement ce double engagement est conclu sous diverses conditions suspensives. Il s’agit donc d’une vente sous conditions suspensives (articles 1589 et 1584 du Code civil) et la réalisation de ces conditions rend la vente parfaite.

B. La promesse unilatérale

La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire (article 1124 du Code civil). Ainsi, seul le promettant s’engage. Le bénéficiaire en signant la promesse unilatérale accepte l’option qui lui est offerte mais ne s’engage pas à l’égard du promettant.

L’utilisation du seul terme de promesse n’est pas en lui-même suffisant pour connaître la nature juridique de l’acte. Il faut savoir si la promesse est synallagmatique (compromis) ou unilatérale. La promesse unilatérale peut être une promesse de vente ou bien un promesse d’achat. Dans le premier cas, celui qui s’engage est le vendeur, dans le second c’est l’acquéreur.

C. Le formalisme des promesses unilatérales

Les promesses unilatérales de vente ou d’achat sont soumises à un formalisme particulier.

  • La promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier doit résulter d’un acte sous seing privé enregistré dans le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ou résulter d’un acte authentique (article 1589-2 du Code civil). À défaut, c’est la nullité de l’acte qui est encourue. Ce formalisme ne vise que les promesses unilatérales de vente et non les promesses d’achat (Cass. 3e civ. 18.03.1975 n° 73-14524).
  • La promesse unilatérale d’achat d’un bien ou d’un droit immobilier ne peut pas être assortie d’un versement du promettant, sous quelque forme que ce soit (article 1589-1 du Code civil). Ce texte concerne la promesse unilatérale d’achat mais plus généralement « tout engagement unilatéral ». C’est la raison pour laquelle, depuis le 1er juin 2001, les offres d‘achat ne sont plus assorties de versements de sommes d’argent.

En dernier lieu, il est possible de prévoir lors de la signature d’une promesse unilatérale d’achat, le versement d’une somme d’argent par l’acquéreur après la levée d’option du vendeur et l’expiration du délai de rétractation s’il est applicable. Dans une affaire récente, la Cour d’appel de Paris (CA Paris, Pôle 4, Ch1, 19 juin 2020 RG n°19/00214) juge valable la clause qui stipulait le versement à titre d’acompte d’une somme d’argent dans les 8 jours de l’acceptation de la promesse par le vendeur ou dans les 8 jours de l’expiration du délai de rétractation si l’acquéreur en bénéficiait. La cour conclut que la nullité de la promesse n’est pas encourue au seul motif qu’elle prévoyait le versement d’une somme de 60 000 euros par M. X.

II – La non réalisation d’une promesse unilatérale

On entend souvent dire qu’une promesse unilatérale est plus favorable qu’un compromis. Qu’en est-il entre les parties et concernant l’agent immobilier ?

A. Entre les parties

Quid en cas de non levée d’une option d’achat ou de vente ? Il n’y a pas eu rencontre de volontés du fait de l’absence de la levée d’option et donc il n’y a pas vente. L’expiration de la période de levée d’option libère le promettant de son engagement et les deux parties sont libres.

En cas de promesse unilatérale de vente, il est prudent de prévoir le versement d’une indemnité d’immobilisation du bien destinée à compenser le vendeur-promettant en cas de non levée de l’option.

B. À l’égard de l’agent immobilier

Le droit à rémunération de l’agent immobilier est notamment conditionné à la conclusion d’une opération conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties (Article 6 loi 70-9 du 2 janvier 1970). Cet engagement ne doit pas contenir de clause de dédit (74 du décret 72-678 du 20 juillet 1972).

Or la promesse unilatérale ne constate pas l’engagement des parties mais d’une seule (le promettant) et prévoit une clause de dédit. Ainsi et indépendamment des conditions suspensives, la non levée de l’option ne peut ouvrir doit à indemnisation de l’agent immobilier (Cass. 1ère.civ., 18 mars 1997, n° 9516135). En outre, l’absence d’acte unique contenant l’engagement des parties pose également difficulté au regard du droit à rémunération en cas de non signature de l’acte authentique (Cass. 1ère civ, 18 juin 1980, n° 79-10809).

III – La non réalisation d’un compromis

En matière de compromis, vendeur et acquéreur sont engagés sous diverses conditions suspensives. Quid en cas de non réitération ?

A. Entre les parties

Si les conditions suspensives ne sont pas levées à la date convenue, les parties retrouvent leur liberté et le séquestre est restitué.
La question est plus délicate si les conditions suspensives sont levées mais que l’acte n’est pas réitéré. Dans ce cas, la vente est devenue parfaite alors que le prix n’a pas été payé ni l’acte définitif signé.

Or en cas d’inexécution d’un contrat, le Code civil (articles 1224 et 1225) prévoit la possibilité d’insérer une clause résolutoire dans le compromis (ce qui est très souvent le cas en pratique). La mise en jeu de cette clause mettra juridiquement fin aux relations entre vendeur et acquéreur. Restera la question de l’indemnisation de la partie envers laquelle l’obligation n’a pas été exécutée et le sort du séquestre. À défaut d’accord entre les parties sur ce point, il reviendra au juge de trancher.

B. À l’égard de l’agent immobilier

Si un compromis a été signé mais que la vente n’est pas réalisée, l’agent immobilier n’a pas droit à des honoraires. Il pourra néanmoins dans certains cas prétendre à dommages et intérêts s’il prouve la faute du mandant ou de son co-contractant (Cass.1ère Civ, 1er décembre 1987, n° 84.17276) et ce même s’il n’est pas le débiteur des honoraires prévus au mandat (Cass. ass. plénière, 9 mai 2008, n° 07-12449, n° 568, Cass 1ère civ, 18b décembre 2014, n° 13-23178).

La position des professionnels de l’immobilier au regard du droit à honoraires est donc plus favorable dans le cadre d’un compromis.

 

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Caroline Dubuis Talayrach

Caroline Dubuis Talayrach
Après plus de 20 ans d’exercice en Cabinet d’Avocats Conseils et comme Directrice Juridique et Méthode d’une enseigne nationale de franchise en agences immobilières, Maître Caroline Dubuis-Talayrach a ouvert son propre cabinet de :
- Mandataire en cessions d’agences immobilières, cabinets d’administration de biens et syndic
- Droit des affaires : Conseil et rédaction des actes en création et transmission d’entreprises, droit des contrats, droit de l’agent commercial, droit des sociétés, droit de la franchise, baux commerciaux
- Droit de l’agent immobilier : Conseil et rédaction des actes d’achat/vente de cabinets, formation professionnelle, exercice professionnel, honoraires, création de savoir-faire métiers

Sa philosophie : Conseiller – Négocier– Former– Défendre
Basé à Aix en Provence j'interviens sur toute la France.

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Vos réactions

  • Par Daniel Iribarren, il y a 1 mois

    D’où l’utilité de rédiger soi-même des promesses synallagmatiques de vente, ôtant ainsi aux notaires le choix de la promesse unilatérale qu’ils privilégient ces derniers temps.

    Merci pour votre article

  • Par Jay, il y a 1 mois

    Concernant la promesse de vente et la rémunération de l’agent immobilier, la Jurisprudence a amorcé un virage, il y a quelques années, en considérant que le caractère authentique de l’acte signé n’était pas une condition sine qua non de paiement de la commission.

    Ainsi, le 3 juin 2008, la 3ème Chambre Civile avait confirmé qu’une simple promesse de vente contenant les conditions de rémunération de l’agent immobilier permettait à celui-ci de pouvoir revendiquer le paiement de sa commission en cas de non réalisation de la vente (arrêt n°07-13990).

    La Cour de Cassation dans son arrêt du 9 décembre 2010 (Cass Civ 1 n°09-71205), jugeait que  » que l’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue, n’est pas nécessairement un acte authentique  »  et que le refus de signer l’acte authentique par le vendeur n’empêchait pas de retenir que  » la vente devait être regardée comme effectivement conclue,  » celui-ci étant donc condamné à régler la commission à l’agent.

    • Par Caroline Dubuis Talayrach, il y a 1 mois

      Bonjour Jay,
      Vous avez parfaitement raison : L’acte unique visé à l’article 6 de la loi Hoguet n’est pas nécessairement l’acte authentique. Pour la qualité de nos échanges je vous remercie d’avoir cité vos références de jurisprudence que je complète avec les suivantes : Cass.civ.1, 10 octobre 2018, n° 16-21044, CA Chambery, 21 juin 2022, N°20/00336.

      Cela étant, l’agent immobilier peut effectivement prétendre à une rémunération même en l’absence de signature de l’acte authentique SOUS RESERVE d’avoir notamment signé un acte unique constatant l’engagement DES parties. Or une promesse unilatérale ne constate l’engagement que d’une seule partie et c’est cela qui fragilise le droit à rémunération du professionnel plus que l’absence d’acte authentique. En vous remerciant de votre contribution qui participe à la bonne information de tous et vous souhaitant une bonne journée.

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