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«Baromètre LPI mars 2023 : poursuite de la hausse des prix de l’ancien», Michel Mouillart.

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En février, la progression des prix reste très rapide (au moins 10 % sur un an) dans 19 % des villes de plus de 40 000 habitants . Le ralentissement de la hausse constaté au 2nd semestre 2022 a donc fait long feu. C’est en Province que les évolutions sont les plus vives. L’analyse de Michel Mouillart Professeur d’Economie, FRICS et porte-parole du baromètre LPI.

les prix immobiliers

Sur un marché de l’ancien qui s’enfonce dans la récession, le mois de février enregistre un recul modéré des prix des logements : pour les trois derniers mois, – 0.9 % en glissement trimestriel. Cette situation, habituelle à cette période de l’année, illustre les difficultés de la  demande : ainsi, elle ne ressemble guère à un retournement de la courbe des prix, mais plutôt à son affaiblissement. D’ailleurs, les prix  affichés stagnent : les offreurs hésitent donc, comme souvent à la sortie de l’hiver. Pour autant, la hausse des prix reste inscrite dans la  conjoncture et se poursuit, avec + 4.7 % sur un an.

Dans ce paysage, les prix des maisons poursuivent leur progression rapide, au rythme de 6.2 % sur un an. L’insuffisance générale de l’offre  et le déplacement de la demande vers des villes petites et moyennes où les prix sont plus accessibles compte tenu du niveau des apports personnels exigés continuent à alimenter la hausse des prix. Ainsi les prix affichés augmentent de 0.8 % sur trois mois. En revanche, les  évolutions des prix des appartements répercutent les hésitations apparues durant l’automne dernier. Au cours des trois derniers mois, le  recul des prix reste néanmoins contenu (- 1.2 % en glissement en glissement trimestriel), à un rythme qui fléchit au fil des mois : la  tendance baissière se confirme en Ile de France ; mais le repli saisonnier des prix s’atténue maintenant en Province et dans la plupart des  villes la hausse des prix s’y renforce. En outre, les prix affichés n’ont diminué que de 0.6 % en trimestre glissant, contre 1.5 % les mois précédents. Aussi le niveau annuel des prix progresse toujours de 3.6 % sur un an.

 

Accentuation des tensions sur les prix du neuf

Les marchés de la promotion immobilière et de la maison individuelle traversent une profonde dépression. Comme sur le marché de  l’ancien, la demande se détériore encore (dégradation de l’environnement économique et social, resserrement de l’accès au crédit). En  outre, le blocage du marché de la revente de logements anciens affecte particulièrement les ventes des promoteurs : ne pas revendre signifie très fréquemment l’abandon du projet. Néanmoins, la hausse des prix des logements neufs se renforce encore (+ 5.8 % sur un an, en niveau annuel glissant), alimentée par les tensions persistantes sur les prix des matériaux de construction et les salaires, le  durcissement des contraintes environnementales (RE2020, ZAN, …) et le malthusianisme des politiques publiques. Ce sont les prix des  maisons qui progressent le plus rapidement (+ 9.7 % sur un an), en dépit d’un recul historique des ventes réalisées. Alors que les prix des  appartements (+ 5.1 % sur un an) enregistrent un lent ralentissement depuis l’automne 2022 : d’ailleurs, face à une demande en panne, la  progression des prix marque le pas en février (- 0.4 % sur trois mois), mais sans annoncer un grand recul (situation fréquente à l’approche  du printemps).

Renforcement de la hausse des prix de l’ancien en province

En février, la progression des prix reste très rapide (au moins 10 % sur un an) dans 19 % des villes de plus de 40 000 habitants : et l’augmentation est de 6 à 10 % sur un an dans 15 % des villes. Le ralentissement de la hausse constaté au 2nd semestre 2022 a donc fait  long feu. C’est en Province que les évolutions sont les plus vives. Les hausses sont d’au moins 10 % dans 28 % des villes (au moins 6 % dans 48 % des villes) : comme à Annecy, Brest, Clermont-Ferrand, Le Havre, Le Mans, Marseille, Metz ou Pau par exemple. Presque partout, l’augmentation est installée et se renforce au fil des mois : comme notamment dans la plupart des villes de plus de 100 000 habitants.

En revanche, en Ile de France le ralentissement se poursuit : par exemple, les prix stagnent (au mieux) dans les villes où les prix excèdent 5  000 €/m² ; les augmentations restant contenues sous les 2 à 3 % dans la plupart des autres villes. Et presque toujours, la baisse des prix  illustrent le désamour de la demande sur des marchés qui ne font plus rêver. D’ailleurs, les prix reculent dans 42 % des villes  franciliennes (contre seulement 12 % pour les provinciales). Alors qu’en Ile de France les prix s’établissent en moyenne à 6 550 €/m², ils  sont de 2 950 € en Province : rarement au-dessus de 5 500 €/m² (à l’exception d’Anglet, Annecy et Cannes), les prix sont au plus de 2 500  € dans 42 % des villes provinciales ; alors que seule Sarcelles affiche des prix inférieurs à 2 500 € en Ile de France.

Des marchés en déséquilibre dans la plupart des métropoles

Avec l’accentuation de la récession, l’offre de biens disponibles à la vente se contracte dans la plupart des métropoles. Les déséquilibres de  marché s’accentuent alors d’autant plus que le marché de la revente perd de sa fluidité. La pression relative de la demande sur le marché  des appartements se renforce donc dans nombre d’espaces métropolitains. La hausse des prix est ainsi soutenue (de 5 à 6 % sur un an) sur  les espaces métropolitains de Grenoble, Lille, Lyon, Rennes ou Rouen. Elle s’affiche à 7 % sur les métropoles de Marseille et de Nice. Et sur Brest Métropole, l’augmentation est de 12.3 %, confirmant le déséquilibre d’un marché où l’offre est notoirement insuffisante au regard  des projets de développement économique du territoire.

En revanche, la progression des prix reste modeste (de 1 à 2 %) sur les métropoles de Bordeaux, Montpellier, Nancy, Nantes, Strasbourg et  Toulouse : sur la plupart de ces territoires, les niveaux de prix pratiqués dans la ville-centre provoquent un déplacement des demandes  contraintes par les exigences d’apport personnel vers les communes de la périphérie. Dans la plupart des métropoles, l’augmentation des  prix des maisons est soutenue (et souvent au moins aussi rapide que celle des appartements), voire très rapide sur les métropoles du  Grand Nancy et de Nice Côte d’Azur : dans ces deux métropoles, le niveau des prix pratiqués est en effet modeste au regard des clientèles  présentes sur le marché, aussi bien dans la ville-centre qu’en périphérie. Et partout l’insuffisance de l’offre alimente les hausses de prix,  alors que la préférence de la demande pour la maison individuelle reste vive (corollaire de la perte d’attractivité de l’habitat collectif),  indépendamment des difficultés d’accès au crédit.

Nouvelle augmentation des marges

L’augmentation des marges de négociation se poursuit, sur un marché de l’ancien malmené par la conjoncture. Elle s’est même amplifiée  en février : pour l’ensemble du marché, elles s’établissent maintenant à des niveaux sans précédent, à 7.3 % (+ 51 % sur un an). Et cette évolution se constate aussi bien sur le marché des appartements (+ 44 % sur un an, à 7.0 %) que sur celui des maisons (+ 57 % sur un an, à  7.7 %). Depuis un an, les marges ont le plus progressé sur le marché des grandes maisons (7 pièces et plus) : elles ont doublé, contre + 50  % sur les autres biens, le resserrement de l’accès au crédit pénalisant particulièrement les projets les plus coûteux. De même, les marges  constatées sur les grands appartements ont fortement augmenté : multipliées par 2 pour les 5 pièces et même par 3 pour les 6 pièces et  plus. La situation de ces biens (centre des villes ou espaces périurbains convoités) étant souvent synonymes de prix élevés, les contraintes  sur le niveau de l’apport personnel renforcent le recul des marges. Alors que sur les appartements de 4 pièces et moins, leur progression  est plus mesurée (+ 40 % sur un an).

Le niveau des marges reste le plus élevé dans les régions où les prix sont bas : la demande y est malmenée par les pertes de pouvoir d’achat et compte tenu du rationnement du crédit, les ventes supposent une révision des prix affichés : mais en dépit de la faiblesse des  prix signés, l’avantage final n’est pas forcément décisif pour l’acheteur. En revanche, les marges sont toujours les plus faibles dans les  régions où les prix restent à (très) haut niveau et entravent l’accès au marché, compte tenu du resserrement de l’accès au crédit : la  faiblesse des marges y révèle la situation de pénurie d’une offre rarement prête à perdre sur le produit de la vente.

Rechute du marché de l’ancien en février

Après un mois de janvier exceptionnel, la rechute du marché de l’ancien est notable en février. Habituellement à cette période, le nombre  de compromis signés progresse de 10.1 % sur un mois (en moyenne et sur longue période) : à l’approche de mars, un des deux meilleurs  mois de l’année, la demande se redresse. Mais cette année l’activité a fortement reculé en février, de 23.3 % par rapport à janvier : le mois  de février 2023 est le plus mauvais de ces 20 dernières années. Ainsi le nombre des logements anciens acquis par des particuliers au cours  des 3 derniers mois retombe : – 8.4 % en glissement annuel. En effet, la demande reste fragilisée par un environnement macroéconomique  anxiogène, dans le contexte d’une réforme des retraites porteuse d’inquiétudes. Et rien ne s’est amélioré sur le marché du crédit : la hausse  des taux se renforce et les contraintes d’apport personnel n’ont pas été desserrées par la Banque de France. En outre, l’effet  escompté de la mensualisation du taux d’usure a fait long feu et l’offre bancaire est loin de retrouver son dynamisme d’antan.

La récession du marché de l’ancien qui s’était amorcée durant l’automne 2021 se poursuit donc. Et elle se renforce après l’embellie de  janvier, avec des ventes mesurées en niveau annuel glissant en baisse de 8.9 % en glissement annuel.

Forte dégradation de la conjoncture dans plusieurs régions

Aucune région n’échappe au repli de l’activité, dans un marché dominé en février par les incertitudes et les difficultés financières de la  demande. Mais comme à l’habitude, les achats de logements anciens réalisés par des particuliers n’ont pas reculé partout au même rythme. Alors que le niveau des ventes mesuré en trimestriel glissant reculait de 8.4 % France entière (en glissement annuel), la chute de  l’activité est nettement plus rapide (de l’ordre de 15 %) en Aquitaine, en Bretagne et en Midi-Pyrénées. Dans ces régions, la demande a  surréagi à la dégradation de la conjoncture, après un mois de janvier qui déjà n’avait pas été exceptionnel. De même dans cinq régions  (Alsace, Basse Normandie, Ile de France, Nord-Pas de Calais et PACA), l’activité a reculé un peu plus rapidement que l’ensemble du  marché (- 10 %, en moyenne) : outre la dégradation récente de la conjoncture, les niveaux des prix et les difficultés de mobilisation de  l’apport personnel par la demande pèsent toujours sur l’activité.

En revanche, dans cinq régions (Centre, Franche-Comté, Haute Normandie, Limousin et Poitou-Charentes), les ventes sont restées à peu  près stables : les niveaux des prix pratiqués permettent toujours de mieux répondre aux exigences d’un apport personnel élevé, dans le contexte d’une amélioration de l’offre de crédit. Les ventes ont même progressé de 5 % en Bourgogne et en Champagne-Ardenne.


Mars 2023 : Les prix des appartements dans l’ancien sur 1 an dans 178 villes de plus de 40000 habitants

Michel Mouillart

Michel Mouillart est Professeur émérite à l’Université et FRICS (Fellow de la Royal Institution of Chartered Surveyors). Il est Docteur d’Etat en Economie et Docteur sur travaux en Economie et Financement du Logement.

L’essentiel de son action dans le secteur du logement a consisté en la réalisation d’études et de recherches sur le secteur de l’immobilier résidentiel. Il a ainsi mis en place ou contribué au développement de nombreux observatoires qui ont trouvé leur place dans le système d’informations sur le logement privé en France. Il assure la direction scientifique de ces observatoires : les crédits aux ménages (Fédération Bancaire Française) depuis 1989, les loyers du secteur locatif privé (CLAMEUR) de 1998 à 2019, la production de crédits immobiliers aux particuliers (Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers) depuis 1999, l’accession à la propriété (Institut CSA) depuis 1999, l’Observatoire Crédit Logement/CSA depuis 2007 et l’Observatoire LPI sur les prix des logements neufs et anciens depuis 2011.

En tant que personnalité qualifiée, il a été nommé et il siège au Conseil National de l’Habitat depuis 1990. Il a ainsi été Président de nombreux groupes de travail du Conseil National de l’Habitat, dont récemment le groupe « Redynamiser l’accession à la propriété » (2023). Il avait aussi été rapporteur des « Rencontres ConstructionAménagement du Territoire » de l’Assemblée Nationale de 1989 à 2001.

Par ailleurs, et toujours en tant que personnalité qualifiée, il a été membre du Conseil National de l’Information statistique (1991-2000), de la Commission des Comptes du Logement 1992-2014) et de l’Observatoire National de la Pauvreté et de l'Exclusion Sociale (2006-2013). De même, il a été Administrateur de l’Office HLM de la ville de Nanterre (1983-2014) et de la Fédération Nationale Habitat et Développement (2008- 2015).

Depuis 2010, il est membre du Conseil de Développement du Pays de Brest, toujours en tant que personnalité qualifiée. Et depuis 2015, il est administrateur de SOLIHA-Finistère.

Auteur régulier de nombreux articles dans des revues scientifiques ou professionnelles, il a publié ou participé à la publication de nombreux ouvrages sur l’économie et le financement du logement.

Il est par ailleurs Chevalier de la Légion d’Honneur et Chevalier dans l’Ordre National du Mérite.

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