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Le LABoratoire Économique du Logement de la FNAIM vient de publier, comme chaque année, sa nouvelle étude le « Logement en France et en Europe » et dresse un panorama exhaustif du logement de 2022. Décryptage.
Nombre de transactions, constructions neuves, volumétrie et ventilation des types de logements dans les parcs privés et publics, logements vacants, évolution des prix et loyers, volumes de crédits, montant des aides… L’étude rassemble toutes les données pour comprendre le marché.
Le parc de logements s’est accru de quelque 3,4 millions d’unités au cours des dix dernières années. Cette évolution résulte de la construction neuve, mais aussi des mouvements affectant le parc existant : démolitions, restructurations et changement d’affectation. « Avec 36,6 millions d’unités au 1er janvier 2022, le parc de logements français est aujourd’hui l’un des plus importants d’Europe, et sa valeur totale est estimée à 8 610 milliards d’euros soit 3,7 fois le PIB », souligne Loïc Cantin, président de la FNAIM.
82 % de ces logements sont utilisés comme résidences principales, 10 % comme résidences secondaires et 8 % sont vacants. A noter que la part des logements vacants dans le parc est, par ailleurs en hausse continue depuis plus de 10 ans, passant ainsi de 7,5 % en 2012 à 8,2 % en 2022. Dans ce domaine, la France se situe dans la moyenne des pays d’Europe de l’Ouest, dont les taux de logements vacants sont très disparates. En France, 3,6 % des logements sont vacants depuis au moins 2 ans.
Autre constat de l’étude de la FNAIM : après avoir longtemps augmenté, le taux de propriétaires occupants a semble-t-il légèrement baissé depuis 2015, pour atteindre 57,4 % en 2022. Et ce malgré un vieillissement de la population. Ce taux se situe dans la moyenne européenne, avec généralement davantage de propriétaires en Europe du Sud qu’en Europe du Nord. Le taux de propriétaires est toutefois nettement inférieur à la moyenne nationale dans les 10 plus grandes villes de France, avec par exemple 33,4 % à Paris et 27,5 % à Strasbourg.
Quant au marché locatif privé, force est de constater la forte hausse de la part des logements meublés ces dernières années, particulièrement dans les grandes villes. Cette part est ainsi passée de 14,2 % en 2006 à 24,9 % en 2019 à Paris, où la proportion de meublés est deux fois supérieure à la moyenne nationale.
Si la construction de logements a pâti de la crise sanitaire, celle-ci est repartie en 2021 avec une hausse de 11 % ; puis en lien la crise économique induit par la guerre en Ukraine et l’inflation, elle a baissé à nouveau de 3,6 % en 2022. Le niveau de la construction neuve est en 2022 de 376 200 logements contre 390 400 en 2021. Le nombre de mises en chantier pour 1 000 habitants varie de 7,2 en Guyane à 15,7 en Bretagne. Il reste dynamique dans l’Ouest, et dans les Alpes. De plus, le nombre de mises en chantier par habitant en France reste supérieur à la moyenne européenne surtout si on prend en compte sa croissance démographique qui s’essouffle, ce qui amoindrit les besoins en logements. Le taux de fécondité est en effet en baisse continue en France depuis 2010, en passant de 2,01 enfants par femme à 1,80 en 2022.
« En dépit de la pandémie de Covid-19 qui avait fait baisser légèrement le nombre de transactions en 2020, l’année 2022 a vu se poursuivre la très bonne dynamique du marché depuis huit ans », observe Loïc Cantin. En 2022, le volume de ventes dans l’ancien a ainsi atteint 1 109 000 transactions sur l’ensemble de l’année, soit une légère baisse de 5,4 % sur un an par rapport au record de l’année 2021 en raison de la dégradation générale de l’économie.
Si le niveau de ventes reste tout de même très élevé, quasiment deux fois plus important qu’en 2009, le marché du logement entre aujourd’hui dans une période d’incertitude liée notamment à la forte hausse des taux d’intérêt, et se traduit par une baisse de sa dynamique.
Sur un an, l’évolution des prix en France, qui enregistre une hausse de 6,4 %, se situe dans la moyenne européenne. On observe toutefois de fortes disparités, avec 6 pays où les prix baissent sur un trimestre à fin septembre 2022. La forte proportion de crédits à taux variables dans certains pays provoque des difficultés en cette période de hausse des taux. A noter que Paris est l’une des seules capitales étudiées qui voit ses prix baisser sur douze mois.
En France, les ménages sont en moyenne moins endettés que les autres ménages européens, mais cet endettement français augmente alors qu’il stagne ou baisse dans les autres grands pays européens.
Si les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont battu un record à la baisse en 2021, avec une moyenne de 1,14 %, selon la Banque de France, ils sont repartis à la hausse en 2022, avec une moyenne de 1,47 %. La durée moyenne des crédits a, de son côté, légèrement augmenté, et atteint 21,6 années en 2022.
Pour en savoir plus :
Découvrez l’étude complète de la FNAIM « Logement en France et en Europe »
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