L’acquéreur qui signe l’acte authentique sans émettre de réserve ne peut plus se rétracter.

photo : journal de l'agence SRU irrégulière

Même si la SRU n’a pas été régulièrement purgée, l’acquéreur ne peut plus se rétracter une fois l’acte authentique signé.

Le contexte

Un couple marié achète un appartement sur plan, dans un objectif d’investissement locatif. Les acquéreurs signent  donc un contrat de réservation, avant-contrat imposé lors d’une Vefa (vente en l’état futur d’achèvement). Le contrat de réservation leur est notifié par une unique lettre recommandée avec avis de réception, libellée au nom de « Monsieur et Madame ». Les acquéreurs signent l’acte authentique d’acquisition. Puis ils assignent leur vendeur en nullité de la vente. Ils invoquent l’irrégularité de la notification de l’avant-contrat de vente, et considèrent que le délai « SRU » n’avait pas pu courir.

L’arrêt

La Cour de cassation pose comme principe que l’acte authentique de vente n’est pas entaché de nullité. Les acquéreurs ne peuvent plus se rétracter. En effet, la signature par les acquéreurs de l’acte authentique de vente sans réserve vaut  renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation « SRU ». En effet, la cour d’appel a relevé que les acquéreurs avaient tous deux signé l’acte authentique de vente, sans émettre de réserve quant à l’absence de notification du contrat préliminaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception séparée à chacun d’entre eux.

La leçon

En présence de plusieurs acquéreurs, mariés ou non, lorsque la notification est  effectuée par lettre recommandée, il est nécessaire d’adresser l’avant-contrat à chacun d’eux, nominativement.  En effet, la lettre adressée à deux acquéreurs « x et y », remise à l’un d’entre eux seulement, ne permet pas de faire courir le délai de rétractation à l’égard de l’autre, qui  peut alors se rétracter. Vous risquez donc de voir la vente anéantie, alors même que toutes les conditions suspensives seraient levées, et partant, de perdre vos honoraires. Cette décision de la Cour de cassation vient conforter votre droit à rémunération, en interdisant aux acquéreurs de se rétracter une fois l’acte authentique signé, et ce même si la SRU n’a pas été régulièrement notifiée à leur égard.

Cass. civ. 3e, 7 avril 2016.

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