« Honoraires de l’agent immobilier et exercice du droit de préemption urbain », Caroline Tomasi-Serre, avocate au Barreau de Paris

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt du 12 mai 2021 (Civ. 3, 12 mai 2021, n°19-25.226).

En l’espèce, un vendeur donne mandat à un agent immobilier de vendre un terrain. Une promesse unilatérale de vente est conclue sous conditions suspensives. Or, quelques semaines après la signature de la promesse, la commune exerce son droit de préemption avant de contester son acceptation du paiement des honoraires de l’agent immobilier en invoquant l’absence d’engagement des parties.

La cour d’appel fait droit à la demande de la commune et considère que les honoraires de l’agent immobilier ne sont pas dus, aux motifs que :

D’une part, la promesse étant unilatérale et non synallagmatique, le bénéficiaire de la promesse, qui n’a pas levé l’option avant l’exercice du droit de préemption, n’a pris aucun engagement d’acquérir, donc de verser les honoraires de l’agent immobilier.

D’autre part, s’il est précisé dans l’acte authentique de vente que la promesse de vente initialement régularisée entre le promettant et le bénéficiaire prévoit une commission d’agence due par l’acquéreur à l’agent immobilier si le représentant de la commune a déclaré et reconnu en avoir été informé, la commune n’a accepté de signer qu’après suppression de la mention « et l’avoir accepté » qui suivait.

Insatisfait, l’agent immobilier forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation rappelle :

• Que selon l’article 1134 ancien du code civil – applicable en l’espèce -, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;

• Que conformément à l’article 213-2 alinéa 1^er du code de l’urbanisme, la déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ;

• Que selon l’article 6 I alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006, aucun bien effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1^erde la loi ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ;

• Qu’il résulte de ces dispositions que lorsqu’il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Ceci étant rappelé, la Cour de cassation censure l’arrêt rendu par la cour d’appel et considère que les honoraire de l’agent immobilier étaient dus.

En effet, la Cour de cassation relève que la cour d’appel a constaté :

• Que, d’une part, la promesse unilatérale de vente énonçait les conditions financières – y compris le paiement des honoraires de l’agent immobilier- auxquelles la vente aurait lieu en cas de levée de l’option par le bénéficiaire, de sorte que le droit au paiement des honoraires de l’agent immobilier était conventionnellement prévu ;

• Que, d’autre part, la déclaration d’intention d’aliéner mentionnait le montant des honoraires de l’agent immobilier qui étaient à la charge de l’acquéreur.

Ainsi, la Cour de cassation considère que, compte tenu de ce qui précède, les honoraires de l’agent immobilier étaient dus.

A retenir : afin de sécuriser le paiement de ses honoraires dans le cas de l’exercice du droit de préemption urbain, l’agent immobilier veillera :

1. à ce que le montant de ses honoraires et la partie qui en est tenue soient précisés dans l’avant-contrat  ;
2. à ce que le montant de ses honoraires et la partie qui en est tenue soit mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner (DIA).