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Descente aux enfers ?

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La pause constatée cet été a cédé la place à l’entrée en récession. La production de crédits diminue, la demande chute, le chômage augmente. Et ce ne sont pas les mesures gouvernementales qui relanceront le marché.

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Durant l’été, au  mois  d’août  plus  précisément, l’horizon des marchés immobiliers s’est brutalement obscurci.  Le scénario de conjoncture présenté par l’Insee en octobre en constitue une parfaite illustration : jusqu’en juin, les Tendances macro économiques laissaient ressortir des perspectives de croissance, mais aujourd’hui  le scénario fait état d’une profonde incertitude sur l’avenir.

Ainsi, le 3e trimestre 2011 a annoncé une période qui ressemble à celle qui s’était ouverte à la fin de l’été 2008.  Mais avec une différence fondamentale : cette fois-ci l’État n’aura pas les moyens d’un plan de relance. Bien au contraire,  ainsi que les décisions publiques prises depuis septembre l’ont montré.

Une baisse des taux ne dopera pas le marché

En octobre 2011, les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 3,86 %, en moyenne (3,9 %  pour l’accession dans le neuf et 3,87 % dans l’ancien). Entre novembre 2010 et mars 2011, les taux des prêts avaient progressé à un rythme moyen de 10 points de base par mois. Au cours du 2e trimestre 2011, le  rythme de la hausse s’est ralenti pour s’établir à 5 points de base par mois. Entre juin et septembre, les taux sont restés quasiment stables : ils se sont alors établis à 3,91 % en septembre. En octobre, ils ont donc reculé de 5 points de base, sur un marché désormais très fragile.  Les taux d’emprunt ont bien sûr légèrement baissé, pour la  première fois depuis le quatrième trimestre de l’année dernière. Mais, contrairement à ce qu’ont pu en dire certains  observateurs du marché, ce très léger repli n’est pas le reflet d’une diminution du coût des ressources des établissements bancaires, il accompagne, mécaniquement, la baisse de la durée des prêts accordés, qui était déjà lisible au printemps et dont l’Observatoire Crédit Logement/CSA  montre qu’elle s’est poursuivie au troisième trimestre. En accord avec les contraintes imposées par la réforme Bâle III et suivant les conseils du gouverneur de la  banque de France, les banques surveillent leurs fonds propres et  veillent à prendre le moins de risques possible. Pour cela, elles prêtent maintenant plus fréquemment à des ménages aisés. Cette baisse de taux est mécanique, comme le sont d’ailleurs la hausse rapide des revenus des emprunteurs (+ 3,8 % sur un an, depuis le début de l’année

2011, près + 0,3 % en 2010) et la progression de l’apport personnel des ménages qui réalisent une opération  immobilière  (+ 12,9 % sur un an depuis le début de l’année 2011, après + 6,1 % en 2010) : c’est la conséquence de la déformation d’un marché qui se transforme dans la douleur, et non une bonne nouvelle pour l’avenir. Dans ce contexte,  la baisse du  principal taux de refinancement de la BCE à 1,25 % (et même une nouvelle baisse à 1 % début décembre) devrait être sans effet sur le taux des crédits immobiliers aux particuliers. Les taux de crédits devraient en s’élever dans les prochaines semaines afin de préserver les marges des établissements de crédit. Le taux moyen devrait ainsi remonter vers les 4,2 % avant l’été prochain : plus ou moins vite, du fait de la déformation de la production selon la duration des crédits à l’origine. Et la baisse des durées va accompagner ce mouvement : du fait d’exigences accrues en matière d’apport personnel, le marché va donc encore davantage se transformer (avec les hésitations de la primo-accession, notamment).

Une production de crédits à la peine…

Après le redémarrage très rapide du marché des crédits immobiliers aux particuliers constaté en 2010 (+ 41,3 %), l’activité a continué à progresser au cours du 1er semestre 2011, mais à un rythme plus lent qu’auparavant : pourtant, avec 86 142 millions d’euros (+ 19,1 % en glissement annuel) d’offres acceptées, jamais par le passé un premier semestre n’avait connu une telle activité. Mais, même si le 2e trimestre s’était inscrit en progression de 9 % en glissement annuel, il était en fait en recul de 0,5 % par rapport au trimestre précédent.

Alors que l’environnement des marchés immobiliers se dégradait, le 3e trimestre a enregistré un nouveau recul de la production de crédits : – 12,8 % en glissement annuel (– 9,1 % par rapport au 2e trimestre). Plusieurs causes sont à l’origine de cela : les inquiétudes de la demande (dégradation du marché du travail, risques sur le pouvoir d’achat, moral au plus bas…), les annonces publiques (incertitudes sur le dispositif Scellier,  taxation  des plus-values, hésitations  sur le PTZ+…), le resserrement de l’offre de crédit (mise  en œuvre des ratios de fonds  propres de Bâle III, contrecoups de la crise de la dette,  redéploiement de la production vers les PME…) et les recommandations des autorités monétaires (« une gestion rigoureuse des risques », « éviter un allongement excessif  de la durée des crédits »…).

– 8 % C’est le recul prévisible de la production de crédits en 2011.

Si on se tourne vers le marché de l’ancien, celui-ci enregistre une progression encore soutenue de sa production avec + 8,3 % sur les neuf premiers mois de 2011 : il avait augmenté de 51,8 % en 2010 à  la même époque  (après  – 29,4 % en 2009). Après une  année 2010 de reprise (transactions en hausse de 29,1 %), le  1er  semestre 2011 avait confirmé le  redémarrage du marché, même  si le rythme de progression ralentissait : + 10,3 %, d’après  la Banque de France (nombre  de crédits mis en force), de 11,5 %, d’après l’OPCI (volume des crédits à l’ancien) et + 11,5 %, d’après le SNPI (nombre de transactions). En niveau annuel glissant, l’activité ayant augmenté de 23,4 %, d’après l’OPCI, et de 26,1 %, d’après la Banque de France. La poursuite de la hausse des prix n’avait donc pas provoqué le blocage du marché si souvent annoncé.

Dans le contexte des incertitudes qui entachent maintenant l’horizon prévisionnel des ménages, le marché s’est dégradé au 3e trimestre. En volume, les crédits à  l’ancien ont reculé de 6 % (chiffre provisoire) au cours du 3e trimestre (– 16,1 % en glissement annuel). Sur les neuf premiers mois de l’année, ce volume n’est donc plus qu’en progression de 0,8 % en glissement annuel (pour les transactions, + 4 %, d’après l’Observatoire de conjoncture du SNPI). Compte tenu du blocage du marché de l’ancien et du nouveau recul de la production de crédits qui sont attendus pour le 4e trimestre, le nombre de logements anciens achetés par les ménages en 2011, pourrait légèrement reculer : au début de l’été, la tendance était en progression de l’ordre de 7 à 8 % pour 2011.…

mais des prix toujours en progression

Le repli du marché constaté durant l’été est venu bouleverser tous les scénarios, même les moins optimistes, qui pouvaient encore être présentés en juillet 2011 : le recul des prix qui se poursuit en octobre en constitue une illustration. Il se trouve associé non pas à une perte brutale de solvabilité de la demande (l’indicateur de solvabilité de Crédit Logement/CSA a fléchi mais n’a pas décroché), mais à un dévissage de la demande. Suivant un scénario comparable à celui de l’automne 2008 (début de la grande dépression), le marché se bloque : les reventes deviennent plus difficiles.

Les biens  les plus chers ne sont plus sur le marché. Et les indices  de prix vont s’orienter à la  baisse : rapidement, en prise  avec le marché (indice Crédit logement/CSA), ou avec  un certain retard sur le marché (indice Insee-Notaires).  Les prix vont encore une fois  reculer non pas parce que la solvabilité de la demande s’est détériorée, mais parce que la demande hésite… et  que l’offre de  crédits n’est plus aussi dynamique. L’ampleur de la baisse reste encore incertaine .  Depuis le début 2011, la  hausse des prix s’est néanmoins poursuivie  dans l’ancien, d’après Crédit Logement/CSA : + 5,4 % en  glissement annuel, sur les neuf premiers mois. En dépit des hésitations du 4e trimestre (baisse des valeurs en octobre), elle devrait alors être de l’ordre de 4 % en 2011.

Si on observe l’indice Insee-Notaires, il reste en retard de près de six mois sur le marché : n supposant que cette particularité se confirme à l’avenir, il est donc possible  de « prédire » son évolution d’ici la fin de l’année 2011, en s’appuyant sur l’indice Crédit  Logement/CSA (tracé provisoire de la courbe Insee-Notaires à partir du 3e trimestre). L’indice Insee-Notaires devrait augmenter alors de 6 à 6,5 % en 2011.

Un avenir assez terne

Compte tenu des tendances récessives qui affectent le 4e trimestre, au-delà du repli saisonnier habituel de la production, 2011 devrait enregistrer un premier recul de la production de crédits : de l’ordre de 8 %, pour une production de 155 milliards d’euros. Le scénario de la pause dans la reprise qui prévalait encore au début de l’été a donc cédé la place à un scénario d’entrée en récession des marchés.

L’année 2012 devrait amplifi er le recul, avec une baisse attendue de l’ordre de 16 % de la production de crédits. La demande est inquiète et hésite, et il paraît improbable qu’une action publique puisse venir en soutien aux marchés. ainsi dans l’ancien, le nombre de transactions devrait baisser de l’ordre de 11 % (a minima) en 2012.

Tous les ressorts du marché sont cassés : le dynamisme du crédit est cassé, les aides publiques sont cassées, sans compter la remontée du chômage. La crise du logement est du coup plus que jamais devant nous. On estime à 900000 unités le déficit de  logements. On peut d’ores et déjà annoncer, sans se tromper malheureusement, que ce déficit dépassera allègrement la barre du million à la fi n 2013, en l’état actuel du marché du crédit et vue la formidable attrition des aides publiques.

Michel Mouillart

Michel Mouillart est Professeur émérite à l’Université et FRICS (Fellow de la Royal Institution of Chartered Surveyors). Il est Docteur d’Etat en Economie et Docteur sur travaux en Economie et Financement du Logement.

L’essentiel de son action dans le secteur du logement a consisté en la réalisation d’études et de recherches sur le secteur de l’immobilier résidentiel. Il a ainsi mis en place ou contribué au développement de nombreux observatoires qui ont trouvé leur place dans le système d’informations sur le logement privé en France. Il assure la direction scientifique de ces observatoires : les crédits aux ménages (Fédération Bancaire Française) depuis 1989, les loyers du secteur locatif privé (CLAMEUR) de 1998 à 2019, la production de crédits immobiliers aux particuliers (Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers) depuis 1999, l’accession à la propriété (Institut CSA) depuis 1999, l’Observatoire Crédit Logement/CSA depuis 2007 et l’Observatoire LPI sur les prix des logements neufs et anciens depuis 2011.

En tant que personnalité qualifiée, il a été nommé et il siège au Conseil National de l’Habitat depuis 1990. Il a ainsi été Président de nombreux groupes de travail du Conseil National de l’Habitat, dont récemment le groupe « Redynamiser l’accession à la propriété » (2023). Il avait aussi été rapporteur des « Rencontres ConstructionAménagement du Territoire » de l’Assemblée Nationale de 1989 à 2001.

Par ailleurs, et toujours en tant que personnalité qualifiée, il a été membre du Conseil National de l’Information statistique (1991-2000), de la Commission des Comptes du Logement 1992-2014) et de l’Observatoire National de la Pauvreté et de l'Exclusion Sociale (2006-2013). De même, il a été Administrateur de l’Office HLM de la ville de Nanterre (1983-2014) et de la Fédération Nationale Habitat et Développement (2008- 2015).

Depuis 2010, il est membre du Conseil de Développement du Pays de Brest, toujours en tant que personnalité qualifiée. Et depuis 2015, il est administrateur de SOLIHA-Finistère.

Auteur régulier de nombreux articles dans des revues scientifiques ou professionnelles, il a publié ou participé à la publication de nombreux ouvrages sur l’économie et le financement du logement.

Il est par ailleurs Chevalier de la Légion d’Honneur et Chevalier dans l’Ordre National du Mérite.

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