Gabriel Neu-Janicki

La responsabilité délictuelle des vendeurs et des acquéreurs peut être engagée lorsque ceux-ci déclarent faussement ne pas avoir été mis en relation par un agent immobilier ou manquent à leur obligation d'informer le professionnel de la conclusion de leur transaction. Maître Gabriel Neu-Janicki nous rappelle ainsi le droit à indemnisation de l'agent immobilier privé de sa commission.

L’acquéreur a exercé son droit de rétractation hors délai, de sorte que le refus de réitérer la vente immobilière lui est imputable à faute et il engage donc sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’agent immobilier, au titre de la perte de son droit à rémunération fixé à 10 000 euros.

Si l’agent immobilier est tenu d’un devoir d’information et de conseil l’obligeant à alerter ses mandants des risques propres à la vente projetée et à s’assurer de la réunion des conditions nécessaires à la validité et à l’efficacité de l’acte signé avec son concours, ce devoir est délimité par le champ de ses compétences, lesquelles n’incluent pas les aspects relatifs à la fiscalité de l’opération.

L’action de l’agent immobilier contre son mandant consommateur se prescrit par 5 ans. La clause pénale doit donc recevoir application, le mandant ayant contracté la vente durant la période d’exclusivité sans adresser le candidat acquéreur à l’ agent au mépris des stipulations du mandat.

L’agent immobilier n’ayant pas obtenu pour son négociateur indépendant une attestation d’habilitation, aucun des deux ne peut prétendre à la rémunération prévue au contrat, ni à une action en indemnisation.

Dans le cadre d’un mandat de recherche expiré, si l’opération porte sur une opération différente, l’agent immobilier ne peut réclamer sa commission.

Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés dès lors qu’il en a connaissance peu importe qu’il existe une clause exonératoire contraire.

Le notaire, rédacteur d’un compromis de vente d’un bien immobilier qui n’a pu être réitéré en raison de la défaillance des acquéreurs, a manqué à son devoir d’information et de conseil ainsi qu’à celui d’assurer l’efficacité juridique de cet acte.

L’agent immobilier chargé de la gestion locative d’un appartement doit voir sa responsabilité engagée pour manquement à son obligation effective de vérification de la solvabilité du locataire.

En présence d’un mandat non exclusif de vente, le mandant ne peut pas voir sa responsabilité recherchée par le premier agent immobilier qui a présenté les biens à l’acquéreur, si la vente est intervenue par une autre agence immobilière .

Seul un mandat valide peut justifier une rémunération de l’agent immobilier. Le bon de visite établi par l’agent immobilier ne s’assimile ni à un mandat de recherche, ni même à un contrat conclu entre le professionnel de l’immobilier et l’acquéreur potentiel et ne donne droit ni à honoraires ni à indemnisation.

Un mandant qui viole une clause d’exclusivité doit indemniser l’agent immobilier dès lors qu’est sanctionnée une inexécution contractuelle ne constituant pas une indemnité compensatrice de rémunération.

Selon la Cour d’appel d’Aix en Provence, un avenant à un mandat ne nécessite pas la prise d’un nouveau numéro de mandat et ne nécessiterait pas d’être enregistré.