Le journal de l’agence

A l’approche des grandes vacances, nous avons ima­giné vous conduire sur la route de la Rési­dence Secon­daire et des dif­fé­rents mar­chés qu’ils repré­sentent pour les pro­fes­sion­nels de l’immobilier : ventes, ges­tion et loca­tion sai­son­nière à la mer, à la mon­tagne ou à la campagne.

 N’oublions pas que notre pays est le pays le plus visité au monde : 75 mil­lions de per­sonnes l’ont visité en 2004. En terme de recettes, avec 28 mil­liards d’euros de recettes, la France est au troi­sième rang mon­dial après les Etats-Unis et l’Espagne (chiffres 2003).

Mais sur­prise, cette route est peu bali­sée et nous allons cher­cher à la tra­cer dans un ter­rain à peu près vierge d’études et d’informations.

Apres avoir décrit les mar­chés de la rési­dence secon­daire, en France, le pro­fil des ache­teurs, l’organisation des pro­fes­sion­nels, nous vous pré­sen­te­rons les résul­tats d’une étude exclu­sive réa­li­sée par SVI auprès de 80 confrères, pro­fes­sion­nels de l’immobilier : com­ment travaillent-t-ils ces mar­chés ? Ce qui nous per­met­tra de pro­po­ser plu­sieurs solu­tions per­met­tant aux agences d’accroître leur offre de ser­vices et de déve­lop­per leur chiffre d’affaires

Rési­dence secon­daire, la défi­ni­tion officielle:

Pour l’INSEE, une rési­dence secon­daire est « un loge­ment uti­lisé pour les week-ends, les loi­sirs ou les vacances. Les loge­ments meu­blés loués (ou à louer) pour des séjours tou­ris­tiques sont égale­ment clas­sés en rési­dences secon­daires ». Mais cette défi­ni­tion ne prend pas en compte les appar­te­ments pari­siens occu­pés du mardi au jeudi par des cadres, ni les rési­dences occu­pées une grande par­tie de l’année par des hol­lan­dais ou des anglais !

Où trouve-t-on sur­tout les rési­dences secondaires ?

Sans grandes sur­prises, o­n les trouve d’abord au soleil, le trio de tête des dépar­te­ments fran­çais avec le plus grand nombre de rési­dences secon­daires étant consti­tué, dans l’ordre, du Var (avec 158.000 rési­dences secon­daires), des Alpes-Maritimes (146.000) et de l’Hérault (112.000). Viennent ensuite la Savoie (103.000), la Haute-Savoie (99.000), la Ven­dée (95.000), les Pyrénées-Orientales (85.000). Tou­te­fois, la sur­prise est de trou­ver en hui­tième posi­tion de ce classement.…Paris avec 75.000 rési­dences secon­daires recensées !

Le clas­se­ment des dépar­te­ments selon le poids des rési­dences secon­daires sur le total du parc est très dif­fé­rent. Avec 45,5% du total, les Hautes-Alpes arrivent loin devant, sui­vie, dans l’ordre de la Savoie (38,2%), des Alpes de Haute-Provence et de la Corse du Sud (35,2%). Dans ce clas­se­ment, le Var figure en 10ème posi­tion avec 27,4% de son parc.

Enfin, quelle est la répar­ti­tion entre mer, mon­tagne ou cam­pagne ? Comme il n’existe pas, à notre connais­sance de sta­tis­tiques sur cette répar­ti­tion, nous avons retenu la domi­nante de chaque dépar­te­ment concerné. C’est la mer qui domine nettement.

Com­bien de ventes de rési­dences secon­daires par an ?

C’est l’une des nom­breuses ques­tions à 1.000 euros qui par­sèment ce dos­sier sur la rési­dence secon­daire. En vérité per­sonne ne le sait ni ne l’a étudié avec suf­fi­sam­ment de précisions.

Voici les dif­fé­rents chiffres que nous avons glanés :

- la FNAIM, par la voix de l’incontournable expert Michel Mouillart, estime à 18.100 le nombre de rési­dences secon­daires acquises par des par­ti­cu­liers, pour un mar­ché total de 606.000 ventes en 2004. Cela nous parait un nombre bien faible !
– 4 mil­liards d’euros inves­tis par des non-résidents dans des rési­dences secon­daires, selon le Cré­dit Fon­cier de France. Avec un prix moyen de 150 000 euros, cela cor­res­pond à près de 27 000 acqui­si­tions, par les seuls étran­gers en 2004 !
– ni l’INSEE, ni l’ANIL, ni les sta­tis­tiques des notaires ne four­nissent quelque infor­ma­tion que ce soit sur le sujet.

Nous esti­mons pour notre part à envi­ron 50.000 ventes par an, le nombre annuel de tran­sac­tions de rési­dences secon­daires en France métropolitaine.

Profil-type des acheteurs

La plu­part des sources (INSEE, FNAIM, Residence-secondaire.fr) indiquent que les ache­teurs dis­posent de reve­nus supé­rieurs à la moyenne des accé­dants à la pro­priété ; leur age moyen est de 50 ans ; leur achat s’inscrit sou­vent dans une pré­pa­ra­tion à la retraite. L’INSEE a d’ailleurs publié une étude sur le patri­moine immo­bi­lier des retrai­tés mon­trant qu’environ un tiers des retrai­tés pos­sèdent une rési­dence secon­daire (qu’ils soient pro­prié­taires ou non de leur rési­dence secon­daire). Compte tenu des évolu­tions démo­gra­phiques pré­vues, est-il besoin de pré­ci­ser com­bien ce sec­teur d’activité va se développer !

Com­ment le mar­ché de la rési­dence secon­daire est-il organisé ?

Il n’existe pas non plus de sta­tis­tiques sur les ventes de rési­dences secon­daires par l’entremise d’agences immo­bi­lières, mais o­n peut esti­mer que leur part de mar­ché est plus élevée qu’en matière de rési­dences prin­ci­pales car :
– ce n’est pas un mar­ché de proxi­mité ; les ache­teurs o­nt besoin d’informations qu’ils trouvent dans des revues spé­cia­li­sées, dans la presse régio­nale ou sur les sites inter­net,
– les sup­ports favo­ri­sant les ventes sans inter­mé­diaire sont assez peu actifs sur le mar­ché de la rési­dence secon­daire,
– les pro­fes­sion­nels immo­bi­liers sont plus orga­ni­sés et col­la­borent davan­tage en zone tou­ris­tique que dans les zones urbaines.

Voici quelques exemples connus où les pro­fes­sion­nels cherchent à tra­vailler ensemble en matière de rési­dences secondaires :

- la com­mis­sion « Loca­tion sai­son­nière de la FNAIM pré­si­dée par M. Vincent Des­tru­haut, égale­ment admi­nis­tra­teur de la fédé­ra­tion,
– ORPI Var, où 59 membres d’ORPI occupent une part de mar­ché consé­quente. Parmi leurs dif­fé­rents atouts, notons l’existence d’un site inter­net spé­ci­fique, ORPIVAR,
– Le SIA 06 qui regroupe à pré­sent 220 agences.

Des exemples locaux méritent égale­ment d’être reconnus :

- « Pierre et logis de Ven­dée », qui regroupe trois agences : un adhé­rent FNAIM, un ERA et un indé­pen­dant. Ils mettent leur fichier de biens à vendre en com­mun et pro­meuvent leurs biens en Angle­terre, au salon de l’immobilier fran­çais d’Harrogate !
– Alla­nic Immo­bi­lier, agence immo­bi­lière du Mor­bi­han, tra­vaille étroi­te­ment avec des agences des Cotes d’Armor, de la Cote d’Azur.…

Les grands acteurs du mar­ché de la rési­dence secondaire

Pour ce qui est des ventes de rési­dences secon­daires, aucun acteur n’a réel­le­ment émergé et plu­sieurs expé­riences de ventes de pro­duits vacances par des agences immo­bi­lières se sont mon­trées infruc­tueuses (par exemple, la vente de time­shares RCI par Cen­tury 21). Citons tou­te­fois parmi les pre­miers com­mer­cia­li­sa­teurs (vente et loca­tion) Immo­vac (membre d’ORPI) ou Pierre et Vacances. Notons que cette der­nière société réa­lise déjà 5% de son chiffre d’affaires par inter­net, selon son Direc­teur du e-commerce, Ludo­vic Bon­ne­ton. Citons égale­ment Gîtes de France (56.000 loge­ments), Inter­home ou Abri­tel, qui ne tra­vaillent tou­te­fois pas avec des agences immobilières.

L’enquête exclu­sive du Jour­nal de l’Agence

Par l’intermédiaire de la société d’étude SVI, le Jour­nal de l’Agence a sondé une cen­taine de pro­fes­sion­nels de la rési­dence secon­daire par email et par l’étude de leur site internet.

Voici les prin­ci­paux résul­tats de cette étude d’acteurs de la tran­sac­tion de rési­dence secon­daire repré­sen­ta­tifs des dif­fé­rents mar­chés fran­çais (agences situées en PACA, Languedoc-Roussillon, Rhône-Alpes, Nor­man­die, Bour­gogne, Centre).

1– Les types de mar­ché sur les­quels elles interviennent

Si tous vendent des biens « clas­siques », 59% vendent des pro­duits d’exception (au des­sus de 750.000 euros) et 24% seule­ment offrent des loca­tions saisonnières.

2– Carac­té­ris­tiques des agences

Pre­mière consta­ta­tion : les socié­tés étudiées pos­sèdent plus d’implantation que la moyenne des agences : 1,625 agence par société (moyenne natio­nale 1,3).

La FNAIM est la pre­mière orga­ni­sa­tion des socié­tés étudiées avec 24% d’adhérents. 18% sont membres de fran­chises ou de grou­pe­ments, ce qui est égale­ment net­te­ment supé­rieur à la moyenne natio­nale. A noter que 15% de ces agences sont ani­mées par des Nord Européens !

3– Carac­té­ris­tiques des sites internet

Un nombre encore impor­tant d’entre elles n’ont pas de site inter­net : 14% et une agence étudiée ne semble pas avoir d’email !

60% de ces sites inter­net o­nt une ver­sion en anglais. Mais beau­coup de « mini­sites » sont d’une qua­lité assez médiocre, ce que n’apprécient guère les étran­gers. Il est pour­tant très impor­tant de dis­po­ser d’un site web suf­fi­sam­ment riche d’informations, agréable et non stéréotypé.

Par ailleurs, et comme indi­qué plus haut, si un peu moins du quart de ces agences pro­posent des loca­tions sai­son­nières, seules 20% de ces der­nières per­mettent aux inter­nautes des réser­va­tions en ligne. Cela nous semble trop peu !

Com­ment tirer pro­fit des rési­dences secon­daires pour accroître son chiffre d’affaires ?

Une pre­mière réponse est de pra­ti­quer la loca­tion sai­son­nière ou mieux encore la réser­va­tion en ligne. Il existe plu­sieurs logi­ciels faciles d’utilisation et rela­ti­ve­ment peu coû­teux. Citons Home­resa (pro­duit par la société Péri­clès), ITEA (qui équipe les Gîtes de France) ou GPI (pro­duit Sejour­net) ou Arkiane.

Inter­net, les nou­velles tech­no­lo­gies (web­cam, vidéo­con­fé­rence) ainsi que le déve­lop­pe­ment de la col­la­bo­ra­tion inter-agences, quelle que soit la forme rete­nue (SIA, FFIP, Bourse de l’Immobilier, réseaux locaux), offrent de nou­velles oppor­tu­ni­tés de com­mer­cia­li­sa­tion de rési­dences secon­daires en France et à l’étranger. Citons notam­ment www.residence-secondaire.fr ou www.vacances.com

Enfin parmi les ini­tia­tives les plus inno­vantes, citons celles de la société « Coco-Provence » (www.coco-provence.com) une société de « faci­lity mana­ge­ment » qui pro­pose d’entretenir les rési­dences secon­daires et de les pré­pa­rer avant la venue des occupants.

Voir aussi :

1. Le mar­ché immo­bi­lier en Ile-de-France au 3e tri­mestre 2009
2. Crise des sub­prime : quels risques pour la France ?
3. Baisse du mar­ché des loge­ments occupés
4. Cré­dit d’impôt sur les inté­rêts d’emprunt
5. Les réseaux immo­bi­liers en toute franchise