Le journal de l’agence

La signa­ture d’un man­dat de vente est sou­mise à des règles pré­cises dont découle la rétri­bu­tion de l’agent immo­bi­lier. Pour pou­voir pré­tendre à sa com­mis­sion, l’agent immo­bi­lier doit se voir consen­tir par l’une des par­ties un man­dat régu­lier, c’est-à-dire valable. En dehors des condi­tions de vali­dité posées par la régle­men­ta­tion visant la pro­fes­sion d’agent immo­bi­lier, le man­dat doit res­pec­ter d’autres régle­men­ta­tions d’ordre public telles que celle rela­tive au démar­chage à domi­cile. A défaut, le man­dat est nul et l’agent immo­bi­lier ne peut donc pré­tendre à commission.

Les condi­tions clas­siques de vali­dité du man­dat posées par la loi Hoguet

Le man­dat de vente doit sti­pu­ler l’identité des par­ties – man­dants et man­da­taires – et leur adresse. Aucun texte, aucune juris­pru­dence n’imposent une liste plus pré­cise des indi­ca­tions à ren­sei­gner à peine de nul­lité du man­dat. A noter que le man­dat, comme tout docu­ment pro­fes­sion­nel, doit pré­ci­ser, outre le nom ou la rai­son sociale et l’adresse de l’agence, le numéro et le lieu de déli­vrance de la carte pro­fes­sion­nelle, l’activité exer­cée, ainsi que le nom et l’adresse du garant et, le cas échéant, les condi­tions dans les­quelles l’agent immo­bi­lier est habi­lité à rece­voir, ver­ser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération objet du man­dat. Ega­le­ment, doivent y figu­rer la forme juri­dique de la société et son numéro d’identification, à savoir le numéro Siren ou, le cas échéant, le numéro Siret, ainsi que le mon­tant du capi­tal social. Le man­dat doit pré­ci­ser son objet (vente ou loca­tion), le bien visé et son prix. Par ailleurs, sa durée doit être limi­tée dans le temps. Dans le cas contraire le man­dat est frappé de nullité.

• Article 72 D. 1972
• Articles 92 et 94 D. 1972 
• Articles R. 123–237 et R. 123–238 du Code de commerce
• Article 7 L. 1970 lAr­ticle 6 L. 1970

Outre ces condi­tions clas­siques qui ne méritent qu’un bref rap­pel, d’autres posées par la loi Hoguet ont donné lieu à des déve­lop­pe­ments juris­pru­den­tiels récents et méritent à ce titre une atten­tion particulière.

Un man­dat écrit, préa­lable à toute négo­cia­tion, et en cours de validité

Préa­la­ble­ment à toute négo­cia­tion, l’agent immo­bi­lier doit pou­voir jus­ti­fier d’un man­dat écrit. Les juges rap­pellent que l’agent ne peut deman­der de com­mis­sion ou de rému­né­ra­tion lorsqu’il négo­cie ou s’engage sans déte­nir un tel man­dat déli­vré par l’une des parties.

• Articles 6 L. 1970 et 72 D. 1972 lCass. 1re civ., 24 octobre 2006 lCass. 1re civ., 2 octobre 2007

Le man­dat doit être en cours de vali­dité. La juris­pru­dence exclut en effet tout droit à com­mis­sion au pro­fit de l’agent immo­bi­lier qui se pré­vaut de la réa­li­sa­tion de la vente par son inter­mé­diaire pos­té­rieu­re­ment à l’expiration de son man­dat. Notons que le man­dat établi doit cor­res­pondre à la nature réelle de l’intervention du pro­fes­sion­nel. Ainsi, les juges dénient tout droit à com­mis­sion à un agent immo­bi­lier, qui, pour deman­der le paie­ment de sa com­mis­sion, invo­quait un man­dat de recherche de loca­taire alors que l’opération effec­ti­ve­ment conclue était une vente. Les juges consi­dèrent que cette der­nière opé­ra­tion ne pou­vait être répu­tée conclue par l’entremise de l’agent immo­bi­lier, qui ne dis­po­sait que d’un man­dat de location.

Un docu­ment enre­gis­tré et numéroté

Le man­dat doit être enre­gis­tré dans le registre des man­dats et com­por­ter le numéro d’immatriculation sur les exem­plaires du client et de l’agent immo­bi­lier. La juris­pru­dence récente consi­dère que le man­dat non enre­gis­tré sur le registre et dépourvu de numéro sur l’exemplaire du man­dant est nul. En consé­quence, l’offre de vente faite au nom du ven­deur par l’agent immo­bi­lier ne peut enga­ger le ven­deur à l’égard de l’acquéreur. Ne pou­vant jus­ti­fier d’un man­dat régu­lier, l’agent immo­bi­lier ne pou­vait enga­ger vala­ble­ment le ven­deur. L’acquéreur évincé voit sa demande en vente for­cée reje­tée. Il appa­raît égale­ment insuf­fi­sant à la vali­dité du man­dat que le numéro d’enregistrement ne soit reporté que sur l’exemplaire de l’agent immobilier.

• Articles 6 L. 1970 et 72 D. 1972
• Cass. 3e civ., 8 avril 2009
• Cass. 1re civ., 16 novembre 2004
• Cass. 1re civ., 16 octobre 2001

La men­tion de la com­mis­sion et de la ou des partie(s) en sup­por­tant la charge

Le man­dat, comme le com­pro­mis, doivent pré­ci­ser les condi­tions de déter­mi­na­tion de la com­mis­sion et la par­tie qui en a la charge. Rap­pe­lons que l’agent immo­bi­lier ne peut deman­der, ni rece­voir, direc­te­ment ou indi­rec­te­ment, des com­mis­sions ou des rému­né­ra­tions d’une per­sonne autre que celle men­tion­née comme en ayant la charge dans le man­dat et dans l’engagement des par­ties. En consé­quence, les juges consi­dèrent que l’agent immo­bi­lier ne peut pré­tendre au paie­ment de sa com­mis­sion par l’acquéreur, qui s’y est engagé dans l’acte authen­tique, alors que le man­dat sti­pu­lait que la com­mis­sion était à la charge du ven­deur. Ega­le­ment, le man­dat qui pré­cise un « prix net ven­deur » infé­rieur au prix de vente « com­mis­sion com­prise » ne désigne pas vala­ble­ment l’acquéreur comme devant en sup­por­ter la charge. Dans ce cas, la dési­gna­tion de l’acquéreur était impli­cite et résul­tait de la logique de l’indication du prix. Les juges écartent cepen­dant le droit à com­mis­sion de l’agence : la par­tie qui a la charge de la com­mis­sion doit être expres­sé­ment sti­pu­lée. Dans ces deux affaires, les juges ouvrent tou­te­fois une pos­si­bi­lité de régu­la­ri­sa­tion. Par une conven­tion, les par­ties à la vente peuvent s’engager à rému­né­rer l’agent immo­bi­lier. Cette conven­tion n’est valable que si elle est pos­té­rieure à la signa­ture de l’acte authen­tique de vente.

• Articles 6 L. 1970 et 73 D. 1972
• Cass. 1re civ., 21 février 2006

Les modi­fi­ca­tions appor­tées au man­dat : l’avenant

Aucun texte ne régle­mente expres­sé­ment l’avenant au man­dat. Mais, au vu des règles qui pré­cèdent, en cas de modi­fi­ca­tion du man­dat concer­nant tant le prix que la com­mis­sion ou la par­tie en ayant la charge, il convient, afin de sécu­ri­ser le droit à com­mis­sion de l’agence, de pro­cé­der à une modi­fi­ca­tion du man­dat par un ave­nant. Une inter­ro­ga­tion per­siste concer­nant un ave­nant rela­tif à une baisse de prix. Convient-il d’appliquer le barème des hono­raires de l’agent immo­bi­lier au nou­veau prix lorsque sa réduc­tion entraîne un chan­ge­ment de tranche ? Plu­sieurs fon­de­ments jus­ti­fient une réponse posi­tive. D’une part, le décret d’application de la loi Hoguet indique que « si le man­dat pré­voit une rému­né­ra­tion for­fai­taire, celle-ci peut être modi­fiée lorsque le prix de vente ou de ces­sion retenu par l’engagement des par­ties est dif­fé­rent du prix figu­rant dans le man­dat ». D’autre part, le prin­cipe géné­ral de bonne foi et de loyauté contrac­tuel les posé à l’article 1134 du Code civil peut jus­ti­fier l’application du barème au nou­veau prix.

• Article 1134 du Code civil lAr­ticle 75 D. 1972

Sou­li­gnons par ailleurs que, dans le cas d’un ave­nant à un contrat signé à domi­cile, les juges écartent l’application de la loi sur le démar­chage. Par ana­lo­gie, l’avenant au man­dat signé en dehors de l’agence serait donc exclu du champ d’application de cette loi. Le man­dant ne béné­fi­cie­rait donc pas d’un délai de renon­cia­tion pour la signa­ture de l’avenant. Cette solu­tion se jus­ti­fie par l’existence préa­lable entre les par­ties d’un contrat. Selon les juges, l’avenant modi­fie un contrat pré­exis­tant et ne fait donc pas l’objet d’un démar­chage mais de pour­par­lers entre les cocon­trac­tants ini­tiaux. La loi sur le démar­chage à domi­cile trouve tou­te­fois à s’appliquer dans le cadre de la signa­ture d’un man­dat hors de l’agence.

• CA Douai, 29 juin 2000
• Cass. 1re civ., 15 jan­vier 2003

Les condi­tions d’un man­dat régu­lier posées par la loi rela­tive au démar­chage à domicile

La sous­crip­tion d’un man­dat au domi­cile du ven­deur, ou dans un lieu autre que l’agence, entraîne l’application de la régle­men­ta­tion rela­tive au démar­chage à domi­cile. Dans ce cadre, le man­dant dis­pose d’un droit de renon­cia­tion de sept jours sui­vant celui de son engagement.

• Cass. Crim., 28 novembre 2000

Pour être valable et garan­tir le droit à com­mis­sion de l’agent, l’exemplaire du man­dat remis au client doit com­por­ter, à peine de nul­lité, les men­tions énon­cées aux articles L. 121–21 et sui­vants du Code de la consom­ma­tion. Le man­dat doit com­prendre un for­mu­laire déta­chable des­tiné à l’exercice de la faculté de renon­cia­tion, dont le contenu est égale­ment réglementé.

• Articles L. 121–21 et sui­vants du Code de la consommation
• Articles R. 121–3 et sui­vants du Code de la consommation

L’agent immo­bi­lier qui se ver­rait consen­tir un man­dat par démar­chage à domi­cile ne répon­dant pas à ces condi­tions de fond et de forme, ne pour­rait donc pas s’en pré­va­loir pour deman­der une indem­ni­sa­tion ou le paie­ment de sa commission.

• Articles L. 121–21 et sui­vants du Code de la consommation.
• Cass. 1re civ., 26 juin 2001

Emma­nuelle Jaul­neau.
Expert immo­bi­lier, Busi­ness Fil

Voir aussi :

1. Pré­ci­sions sur le droit de rétrac­ta­tion de l’acquéreur
2. Déte­nir le man­dat au bon moment