Le journal de l’agence

En ces temps de contrac­tion du mar­ché immo­bi­lier, chaque affaire devient plus pré­cieuse, la concur­rence entre agences est plus forte. L’agent immo­bi­lier doit soi­gner les étapes préa­lables à la vente, afin de la mener à terme.

Accom­pa­gner la baisse des prix

Le man­dat donné à l’agent immo­bi­lier indique un prix de vente du bien déter­miné. Au cours de la com­mer­cia­li­sa­tion, il peut être néces­saire de bais­ser ce prix. Or, pour qu’il soit pos­sible de faire une publi­cité conforme au man­dat, l’agent immo­bi­lier doit en adap­ter le contenu. La modi­fi­ca­tion des clauses contrac­tuelles s’effectue par un ave­nant au man­dat. S’il ne dresse pas d’avenant avant de faire une publi­cité au nou­veau prix, l’agent immo­bi­lier pourra voir sa res­pon­sa­bi­lité enga­gée pour pra­tique com­mer­ciale trom­peuse. En effet, une pra­tique com­mer­ciale est trom­peuse lorsqu’elle repose sur des indi­ca­tions fausses ou de nature à induire en erreur por­tant sur le prix du bien. Le Code de la consom­ma­tion pré­voit dans ce cas une peine d’emprisonnement de deux ans et une amende de 37 500 euros au maxi­mum. Au-delà, l’agent immo­bi­lier qui effec­tue une publi­cité à un prix infé­rieur au man­dat pourra voir sa res­pon­sa­bi­lité civile enga­gée par le ven­deur, son man­dant, qui a vendu à un prix infé­rieur à ce qu’il escomp­tait à la suite de cette publi­cité. Il est loi­sible au juge de fixer le pré­ju­dice du man­dant à la dif­fé­rence exis­tant entre le prix du bien figu­rant sur le man­dat et le prix de vente défi­ni­tif. Quant à la com­mis­sion de l’agent immo­bi­lier, si le man­dat pré­voit une rému­né­ra­tion for­fai­taire, celle-ci peut être modi­fiée lorsque le prix de vente est modi­fié. Lorsque le barème de l’agent immo­bi­lier est exprimé en pour­cen­tage du prix de vente, il appa­raît logique d’adapter la com­mis­sion, afin de res­pec­ter le barème. 
Articles L 121–1 et L 213–1 du Code de la consom­ma­tion 
CA Bor­deaux, 18 sep­tembre 2008 
Article 75 du décret du 20 juillet 1972

L’intérêt du bon de visite

Le bon de visite est une créa­tion de la pra­tique. Il per­met à l’agent immo­bi­lier d’établir la preuve de ses dili­gences et de se pro­té­ger, notam­ment quand ven­deur et acqué­reur traitent sans faire appel à lui. Il est néces­saire de rap­pe­ler, cepen­dant, que, lorsque le ven­deur a donné à plu­sieurs man­da­taires le man­dat non exclu­sif pour un même bien, il n’est tenu de payer une rému­né­ra­tion ou com­mis­sion qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effec­ti­ve­ment conclue. Et cela même si l’acquéreur lui avait été pré­cé­dem­ment pré­senté par un autre agent immo­bi­lier, sauf à ce der­nier à pré­tendre à l’attribution de dommages-intérêts en prou­vant une faute du ven­deur qui, par abus de sa part et compte tenu des dili­gences accom­plies, l’aurait privé de la réa­li­sa­tion de la vente. On peut noter, cepen­dant, que la Cour de cas­sa­tion donne effet à la clause du man­dat inter­di­sant contrac­tuel­le­ment au ven­deur de vendre par un autre inter­mé­diaire aux acqué­reurs ayant visité le bien avec l’agent immo­bi­lier béné­fi­ciant du man­dat conte­nant une telle sti­pu­la­tion.
Cass. civ. 3, 16 mai 2006
Cass. civ. 1, 30 mai 2006

Dis­tin­guer l’offre de la pro­po­si­tion d’achat

Fré­quem­ment, en préa­lable à la signa­ture du com­pro­mis, l’agent immo­bi­lier établit une offre d’achat signée par l’acquéreur. Lorsque cette offre ne cor­res­pond pas au prix prévu dans le man­dat, le ven­deur (son man­dant) n’est pas tenu de l’accepter. En revanche, lorsque l’offre est au prix du man­dat, le ven­deur, s’il la refuse, engage sa res­pon­sa­bi­lité envers l’agent immo­bi­lier, et peut être condamné à des dom­mages– inté­rêts, géné­ra­le­ment fixés au mon­tant de la com­mis­sion par la clause pénale du man­dat. Une fois que le ven­deur a accepté l’offre d’achat, la vente est for­mée. L’acquéreur dis­po­sera d’un droit de rétrac­ta­tion, pour l’achat d’un bien à usage d’habitation. Mais, en l’absence d’une éven­tuelle clause conven­tion­nelle de dédit, le ven­deur est défi­ni­ti­ve­ment engagé. Or, en pra­tique, il est néces­saire de dis­tin­guer l’offre de la pro­po­si­tion d’achat. En effet, pour for­mer la vente, l’offre doit être claire, ferme et pré­cise, non assor­tie de res­tric­tions ou de réserves. à défaut, elle ne consti­tue qu’une pro­po­si­tion d’achat, qui ne lie pas son auteur en cas d’acceptation. Ainsi, la Cour de cas­sa­tion a consi­déré que, si la ren­contre des volon­tés s’est opé­rée sur une pro­po­si­tion de l’acquéreur, que le ven­deur avait signée par deux fois « Bon pour accep­ta­tion de la pro­po­si­tion », et que la lettre pro­po­si­tion, signée des deux par­ties, pré­voyait l’intervention à venir « d’un avant-contrat avant une date déter­mi­née, qui consta­tera l’échange des consen­te­ments, fixera l’ensemble des condi­tions de la vente et enga­gera défi­ni­ti­ve­ment les deux par­ties », ce docu­ment est qua­li­fié de pro­po­si­tion d’achat, et faute de signa­ture par le ven­deur d’un acte tenu par les par­ties pour obli­ga­toire, celui-ci n’avait pas exprimé son accord à la vente et n’était pas engagé envers l’acquéreur.
Article L271-1 du Code de la construc­tion et de l’habitation
Cass. civ. 3, 6 mai 2003

Recueillir une offre précise

Pour que l’agent immo­bi­lier puisse pré­tendre à sa com­mis­sion, la Cour de cas­sa­tion rap­pelle que le mon­tant de la rému­né­ra­tion ou de la com­mis­sion, ainsi que l’indication de la ou des par­ties qui en ont la charge doivent être por­tés impé­ra­ti­ve­ment dans l’engagement des par­ties. Il est ainsi néces­saire de men­tion­ner dans l’offre le mon­tant de la com­mis­sion et la par­tie qui la sup­porte, confor­mé­ment au man­dat. De la même façon, l’offre doit conte­nir les condi­tions sus­pen­sives aux­quelles la vente sera éven­tuel­le­ment sou­mise. à défaut, le ven­deur qui a accepté une offre non assor­tie de condi­tions sus­pen­sives pour­rait refu­ser de signer un com­pro­mis qui en com­por­te­rait, le com­pro­mis n’étant pas simi­laire à l’offre. En effet, le contenu de l’offre accep­tée pure­ment et sim­ple­ment par le ven­deur cris­tal­lise l’accord des par­ties. S’agissant de la condi­tion sus­pen­sive d’obtention d’un prêt, la Cour de cas­sa­tion semble consi­dé­rer que le ven­deur peut refu­ser de la voir sti­pu­lée au com­pro­mis lorsqu’elle ne figu­rait pas dans l’offre. Une par­tie de la doc­trine se posi­tionne cepen­dant dif­fé­rem­ment, arguant qu’en l’absence, dans l’offre, d’une clause pré­ci­sant que le prix sera payé sans recours à un prêt conforme à la régle­men­ta­tion en vigueur, l’acquéreur non pro­fes­sion­nel peut vala­ble­ment reven­di­quer l’application de la légis­la­tion pro­tec­trice du Code de la consom­ma­tion. Cepen­dant, au regard de la légis­la­tion, seul l’acte écrit consta­tant la vente immo­bi­lière doit indi­quer si le prix sera payé à l’aide d’un prêt, cette men­tion n’apparaît pas obli­ga­toire au stade de l’offre.
Cass. civ. 1, 13 juillet 2004
Cass. civ. 1, 28 mars 2006 
Articles L 312–15, L 312–17 du Code de la consommation

La ques­tion des offres concomitantes

Lorsque l’agent immo­bi­lier détient un man­dat simple, il arrive qu’il recueille une offre d’achat et que, lorsqu’il la pré­sente au ven­deur, celui-ci lui indique qu’il a reçu une autre offre. La ques­tion se pose alors de savoir quelle offre doit être pré­fé­rée. Tout d’abord, lorsque l’agent immo­bi­lier a accom­pli son man­dat, et qu’il a recueilli une offre conforme au man­dat qui lui a été confiée, il doit en infor­mer le man­dant, par lettre recom­man­dée avec avis de récep­tion ou par tout autre écrit remis contre récé­pissé ou émar­ge­ment, dans un délai de huit jours. Ce texte est d’ordre public, il ne peut ainsi pas y être dérogé. S’il se trouve alors en concours avec un autre agent immo­bi­lier, le man­dant qui reçoit deux offres d’achat le même jour peut choi­sir l’une plu­tôt que l’autre, sans com­mettre de faute envers l’agent immo­bi­lier dont l’offre aura été reje­tée. Telle est la solu­tion ren­due par la juris­pru­dence à pro­pos de deux pro­messes d’achat inter­ve­nues le même jour, et pour un même prix conforme au man­dat  
Article 77 du décret du 20 juillet 1972
Cass. civ. 1, 30 mars 2004
CA Paris, 12 février 2002

Anne-Claude Pon­cet
expert immO­bi­lier, businessfil

Voir aussi :

1. Déte­nir le man­dat au bon moment
2. La régu­la­rité du man­dat, condi­tion du droit à com­mis­sion de l’agent immobilier
3. Pré­ci­sions sur le droit de rétrac­ta­tion de l’acquéreur
4. Les droits du loca­taire lors de la vente de son logement
5. Les délais de vente se stabilisent